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仲介手数料とは何か
仲介手数料（報酬）は、宅地建物取引業者が売買・賃貸の仲介を行った対価として依頼者から受け取る報酬です。宅建業法46条により、国土交通大臣が定める報酬の上限額が規制されており、上限を超えた請求は禁止されています。
売買の仲介手数料の上限計算
| 取引価格 | 手数料率（上限） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%（＋消費税） |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4%（＋消費税） |
| 400万円超の部分 | 3%（＋消費税） |
400万円超の物件は速算式：（取引価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）で計算できます。
低額物件（400万円以下）の特例
2018年の改正により、400万円以下の空き家等の売買では、売主から最大18万円（＋税）を受け取れる特例が設けられました。これは過疎地域等の低廉な空き家の流通促進を目的としています。
賃貸の仲介手数料の上限
賃貸借の仲介手数料の上限は、借主・貸主合計で賃料の1ヶ月分（＋税）です。借主からは原則0.5ヶ月分が上限ですが、借主の承諾があれば1ヶ月分まで請求可能です。
試験頻出ポイント
- 仲介手数料は「上限」であり、それ以下での交渉は自由
- 代理の場合は一方から2倍まで（合計は2ヶ月分以内）
- 仲介手数料以外の名目（広告費・調査費等）で上限超えは違反
- 居住用建物の賃貸では、借主から受け取れる上限は原則0.5ヶ月分
まとめ
仲介手数料の計算と上限規制は宅建試験の必出テーマです。速算式を覚え、賃貸・売買それぞれの上限を正確に理解しておきましょう。
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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