📅 情報基準日：2026年4月17日
「マイホームを売ったら税金がかかる？」——実は多くのケースで3,000万円特別控除が使え、課税されません。ただし申告が必要なケースや使えないケースもあるため、正確に理解することが重要です。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価格：実際の売却価格
- 取得費：購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）。建物は減価償却後の金額。不明の場合は譲渡価格の5%を概算取得費として使用可
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税・解体費用等
税率（居住用以外の場合）
| 保有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
⚠️ 「5年以下・超」は売却した年の1月1日時点の保有年数で判定します。
居住用財産の3つの主要特例
①3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
- 適用条件：自分が住んでいた物件の売却（住まなくなってから3年経過した年末までに売却）
- 確定申告が必要（控除後の課税がゼロでも申告必要な場合あり）
- 買換え特例等との併用制限あり
②軽減税率の特例（10年超所有の場合）
10年超所有のマイホームを売却した場合、譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率（14.21%）が適用されます。3,000万円控除と併用可能です。
③買換え特例（特定居住用財産の買換え）
旧居を売却し新居を購入する場合、一定条件下で課税を将来に繰り延べできる特例です。節税というより課税の先送りですが、手元資金を新居購入に活用できます。
取得費が不明な場合の概算取得費
購入当時の書類（売買契約書等）が見当たらない場合、売却価格の5%を取得費として使えます。ただし実際の取得費が5%より高い場合は実額を使う方が有利です。
確定申告のタイミング
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特別控除適用後に税額がゼロになる場合でも、控除を受けるためには申告が必要です。
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よくある質問（FAQ）
Q. 売却損が出た場合も確定申告は必要ですか？
A. 譲渡損失が発生した場合も、「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例を利用するためには確定申告が必要です。給与所得等との損益通算で節税できる可能性があります。
Q. 相続した実家を売る場合、3,000万円控除は使えますか？
A. 「相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」という別の特例があります。一定要件（旧耐震・相続後3年以内の売却等）を満たす場合に適用できます。
Q. 住宅ローンが残っているマンションを売却した場合、税金の計算はどうなりますか？
A. ローン残高は譲渡所得の計算に関係ありません。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算し、ローン返済は別の問題です。
免責事項
本記事は執筆時点の情報に基づき作成しています。査定額・サービス内容は変動する場合があります。最終的な判断は必ず各社の最新情報をご確認ください。
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