📅 情報基準日：2026年4月17日
今の家を売って新しい家に引越す「住み替え」は、売却と購入を同時進行するため、段取りを間違えると大きなリスクを負います。宅建士が2つの進め方を比較解説します。
住み替えの2つの進め方
| 方式 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 （今の家を先に売る） | 売却価格が確定してから購入予算を決められる。二重ローンのリスクなし | 売却後に仮住まいが必要になる場合がある。引越しが2回になる可能性 |
| 買い先行 （新居を先に買う） | 引越しが1回で済む。理想の物件を焦らず選べる | 旧居が売れるまで二重ローンのリスク。売り急ぎによる価格の低下 |
売り先行の進め方
- 今の家の査定・売却活動開始
- 買主との売買契約締結（引渡し日を2〜3ヶ月後に設定）
- 売却収入をもとに新居の購入予算を確定
- 新居の物件探し・売買契約（引渡し日を旧居売却後に合わせる）
- 旧居引渡し→仮住まい（賃貸等）→新居引渡し→引越し
引渡し日の調整が成功すれば仮住まいなしで1回の引越しも可能ですが、タイミングが合わない場合は1〜3ヶ月の仮住まいが必要です。
買い先行の進め方
- 新居の物件探し・購入（住み替えローン or つなぎ融資を活用）
- 新居への引越し
- 旧居の売却活動
- 旧居売却・ローン返済
二重ローンのリスク
旧居のローン残債がある状態で新居のローンを借りると、一時的に2本のローンを払う必要があります。金融機関の審査で月収に対するローン返済比率（返済負担率）が厳しくなるため、新居ローンの審査に通らないケースも。
住み替えローン（買換えローン）
旧居のローン残債を新居のローンに組み込む「住み替えローン」という選択肢があります。
- 旧居の売却価格 ＜ ローン残債（オーバーローン）の場合に検討
- 審査が厳しい（担保価値に対してローン額が大きくなるため）
- 月々の返済額が増加するリスクあり
住み替えに使える税制特例
居住用財産の3,000万円特別控除
売却益が出た場合に3,000万円まで控除可能。住み替え前の家を売った利益にも適用できます。
譲渡損失の繰越控除（住み替え時）
旧居を売って損失が出た場合、新たな居住用財産を取得したときは「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」（租税特別措置法41条の5）で給与所得等と3年間通算できます。
要件：住宅ローン残債があること、売却年の1月1日時点の所有期間が5年超など。
よくある質問（FAQ）
Q. 売り先行と買い先行どちらが多い？
A. 売り先行が多数派です。確実に資金計画が立てられること、ローンの二重負担を避けられることが主な理由です。資金に余裕がある場合は買い先行も選択できます。
Q. 仮住まいの費用はどのくらい？
A. 月10〜20万円の賃貸に2〜3ヶ月入居するとすると20〜60万円の追加コストが発生します。売り先行で引渡しタイミングを上手く調整できれば仮住まいを省けます。
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