住宅ローンで最も多い迷いが「変動金利か固定金利か」です。2024〜2025年の日銀利上げ局面で、この選択の重要性がかつてなく高まっています。宅建士の四冠ホルダーが、2026年時点の視点でリスクと選び方を解説します。
変動金利と固定金利の基本的な違い
| 項目 | 変動金利 | 固定金利（全期間） |
|---|---|---|
| 金利水準（2026年目安） | 0.3〜1.0%程度 | 1.5〜2.5%程度 |
| 返済額の変動 | 6ヶ月ごとに見直し | 全期間固定 |
| 金利上昇リスク | あり（返済額が増える） | なし |
| 返済計画の立てやすさ | 立てにくい | 立てやすい |
| 繰り上げ返済の優先度 | 高（金利上昇時） | 低（変動リスクなし） |
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変動金利の「5年ルール・125%ルール」を理解する
多くの銀行の変動金利ローンには以下の保護ルールがあります：
- 5年ルール：金利が変わっても毎月の返済額は5年間変わらない
- 125%ルール：見直し後の返済額は前回の125%を上限とする
注意：返済額は変わらなくても、金利が上がると利息部分が増えて元本が減りにくくなります（「未払利息」が積み上がるリスク）。金利が急上昇した場合、ローン期間終了時に残債が残るケースもあります。
2026年の金利環境と選択のポイント
日銀は2024年以降、段階的な利上げ方針を示しています。変動金利を選ぶ際の判断基準：
- 返済期間が短い（10〜15年以内）：変動でも金利変動リスクが小さい
- 収入が十分に高く余裕がある：金利上昇時に繰り上げ返済できる
- 借入額が比較的小さい：金利上昇の絶対額インパクトが小さい
逆に以下の場合は固定金利が安心です：
- 返済期間が長い（25年以上）
- 共働きで片方の収入が不安定
- 教育費など大きな支出が重なる時期がある
シミュレーション：3,000万円・35年ローンの比較
| 金利タイプ | 適用金利 | 月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 変動（現行水準） | 0.5% | 約7.8万円 | 約3,260万円 |
| 固定（フラット35） | 1.8% | 約9.7万円 | 約4,070万円 |
| 変動（金利2%に上昇した場合） | 2.0% | 約10.0万円 | 約4,190万円 |
変動0.5%が2.0%に上昇した場合、固定1.8%との差がほぼなくなることが分かります。
ミックスローンという選択肢
変動と固定を半分ずつ組み合わせる「ミックスローン」も選択肢の一つです。リスクとコストを分散できますが、事務手数料が二重にかかるデメリットもあります。
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まとめ
変動vs固定の答えは「人生設計・収入の安定性・借入額・返済期間」によって異なります。「変動が得」「固定が安心」という単純な話ではなく、最悪のシナリオ（金利2〜3%上昇）でも返済できるかをシミュレーションして判断してください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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