情報基準日：2026年4月時点
不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あります。選択によって売却スピード・価格・業者の積極性が大きく変わります。また「囲い込み」という悪慣行への対処法も含めて解説します。
媒介契約3種類の徹底比較
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる業者数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ登録義務 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 | 義務なし |
| 業務報告義務 | 週1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間上限 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 法律上の上限なし |
| 根拠条文 | 宅建業法34条の2 | 同上 | 同上 |
専属専任媒介契約
最も業者への拘束力が強い契約形式。依頼は1社のみで、自分で見つけた買主（知人等）にも業者経由で売却しなければなりません。
おすすめのケース：
- 早く確実に売却したい
- 業者に積極的に動いてもらいたい（報告義務が週1回と最も頻繁）
- 自分で買主を探す予定がない
専任媒介契約
専属専任と似ているが、自己発見取引（自分で見つけた買主との直接取引）が可能な点が違います。バランスの取れた選択肢です。
おすすめのケース：
- 知人・親族への売却の可能性がある
- 業者に積極的に動いてもらいながら自分でも動きたい
一般媒介契約
複数の業者に同時依頼できる自由度の高い契約。ただしレインズ登録義務や報告義務がないため、業者の積極性が低くなりがちです。
おすすめのケース：
- 人気エリア・条件の良い物件で買い手がつきやすい
- 複数の業者に競争させたい
- 急ぎではなく高値売却を優先したい
「囲い込み」とは何か・その対処法
囲い込みとは、専任・専属専任媒介を受けた業者が、他の業者（買主側仲介業者）からの紹介を意図的に断り、両手仲介（売主・買主双方から手数料を得る）を狙う悪慣行です。
- レインズに登録はしているが「商談中」「売止め」等の虚偽情報を入れて他社を排除
- 結果として売却期間が長引き、売主が不利益を受ける
対処法：
- レインズの登録状況を自分で確認できる「レインズ・トランザクション」を活用
- 「他社紹介物件への対応状況」を定期的に業者に確認する
- 囲い込みが疑われる場合は媒介契約を解除し、別業者に切り替える
⚠️ 宅建業法ではレインズへの登録義務は定めていますが、他社からの紹介を断ることを明示的に禁止する条文はありません。業者選びの段階で信頼できる会社を選ぶことが最大の対策です。
媒介契約選びのフローチャート
- 急いで売りたい → 専属専任媒介（業者が最も積極的に動く）
- 自分でも買主を探す可能性がある → 専任媒介
- 人気物件・複数業者に競争させたい → 一般媒介
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