取得時効（民法162条（e-Gov法令検索）は宅建試験で毎年出題される重要テーマです。「20年間所有の意思をもって平穏・公然と占有すれば所有権を取得できる」という原則は知っていても、判例による細かい要件の解釈が問われます。四冠ホルダーの私が重要判例を解説します。
取得時効の要件（民法162条）
- 所有の意思（自主占有）
- 平穏・公然
- 20年間（悪意・有過失）または10年間（善意・無過失）
これらの要件について多くの判例が蓄積されています。
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重要判例①：自主占有の推定（最判昭和58年3月24日）
占有は「所有の意思がある（自主占有）」と推定されます（民法186条1項）。つまり時効援用側が自主占有を立証する必要はなく、相手方が他主占有（賃借等）であることを立証しなければなりません。
ただし占有の始まりが「賃貸借契約」「使用貸借」等であれば他主占有として扱われます。
重要判例②：他主占有から自主占有への転換（最判昭和42年12月12日）
賃借人として占有を開始した者が途中から所有の意思をもって占有するようになった場合、以下のいずれかに該当すれば自主占有に転換します。
- 占有中に新たな権原（売買・贈与等）を取得した
- 所有の意思があることを相手に表示した
単に心の中で「自分の物だ」と思うだけでは転換しません。
重要判例③：占有の承継と時効期間（最判昭和37年5月18日）
占有は相続等によって承継されます（民法187条）。前主の占有を引き継ぐことで時効期間を通算できますが、前主の瑕疵（悪意・有過失）も引き継ぐことになります。
例：前主が悪意10年占有 → 承継者が善意10年占有 → 計20年で時効援用可（ただし10年時効の援用は不可）
重要判例④：時効完成後の第三者（最判昭和41年11月22日）
時効完成後に第三者が登場した場合の処理は頻出です。
時効完成後に土地が第三者Cに譲渡された場合：
- 占有者BとCは「対立する物権変動の当事者」として177条の対抗問題になる
- Cが先に登記を備えれば、BはCに時効取得を対抗できない
- ただしBが時効完成前から占有を続けており、Cへの譲渡後も起算点を改めて起算できれば再取得の可能性あり
重要判例⑤：時効完成前の第三者（最判昭和41年11月22日 同）
時効完成前に登記を備えた第三者Cに対しては、Bは時効完成後に登記なしで対抗できます（177条の第三者にあたらない）。時効完成前に登記を備えても、時効で取得した占有者には対抗できないというのがポイントです。
時効と登記の整理表
| 第三者の登場時期 | 処理 | 勝つのは |
|---|---|---|
| 時効完成前に登記 | 177条の第三者にあたらない | 時効取得者（登記不要） |
| 時効完成後に登記 | 177条の対抗問題 | 先に登記した方 |
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まとめ
取得時効の判例でもっとも重要なのは「時効完成前の第三者vs完成後の第三者」の取扱いの違いです。完成前は時効取得者が優先、完成後は登記の先後で決まるという非対称な処理を理解してください。また自主占有の推定・他主占有からの転換も毎年出題される頻出論点です。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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