マンション「第三者管理者方式」区分所有法改正2026年施行の全内容【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

役員のなり手不足・高齢化が深刻なマンション管理組合において、区分所有者以外の第三者（専門家・管理会社等）が管理者（理事長相当）に就任できる「第三者管理者方式」が2026年施行の改正区分所有法で整備されました。

第三者管理者方式の概要

従来の区分所有法では「管理者は区分所有者の中から選任することができる」という規定が一般的に解釈されており、第三者が管理者になる場合は規約による根拠が必要でした。2026年改正では第三者管理者制度の根拠規定が明確化され、専門家・管理会社等が管理者に就任しやすくなります。

第三者管理者の主な業務

①管理費・修繕積立金の管理・運用。②管理会社への発注・監督。③総会・理事会の運営支援。④修繕工事の発注・監理。⑤法定点検の発注・記録管理。⑥滞納管理費の督促。第三者管理者は区分所有者（組合員）に対して報告義務・誠実義務を負います。

第三者管理者のリスクと牽制

第三者管理者が管理会社の場合、利益相反（自社への発注優先・費用膨張）のリスクがあります。2026年改正では管理者が自己または第三者と利益相反する行為を行う際は総会の承認が必要とされます。また管理者の解任は過半数決議で随時可能です。

よくある質問

Q. 第三者管理者方式を導入する場合、費用はどのくらいかかりますか？

A. マンション管理士が管理者になる場合は月額3〜10万円程度、管理会社が担当する場合は管理委託費に含まれるかプラス5〜15万円程度が目安です。小規模管理組合では費用対効果の検討が必要です。

Q. 第三者管理者の解任は簡単にできますか？

A. 総会の普通決議（区分所有者・議決権の各過半数）で解任できます。ただし管理者との契約（委任契約・管理委託契約）の解除に際しては契約上の解除条件・違約金等の確認が必要です。