情報基準日：2026年4月時点
建築基準法は宅建試験で毎年2〜3問出題される重要分野です。「建蔽率・容積率の計算」「用途地域別の建築制限」「接道義務」「防火規制」が4大頻出テーマ。本記事では試験に出やすい論点を体系的に整理します。
用途地域と建築制限
用途地域は13種類あり、建築できる建物の種類が制限されます。試験では「〇〇を建てられるか」という形式が頻出。
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| 用途地域 | 住宅 | 店舗（床面積制限） | 工場 | 主なポイント |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ○ | ×（住居兼用のみ50㎡以下） | × | 住宅・小規模店舗のみ。最も制限が厳しい |
| 第一種中高層住居専用地域 | ○ | 500㎡以下 | × | 大学・病院・スーパー可。パチンコ× |
| 第一種住居地域 | ○ | 3,000㎡以下 | △ | カラオケ・パチンコ× |
| 近隣商業地域 | ○ | 制限なし | △ | 風俗施設○（一定条件） |
| 工業地域 | ○ | △ | ○ | 住宅・店舗建築可。工業系と共存 |
| 工業専用地域 | × | × | ○ | 住宅・店舗・学校・病院すべて× |
⚠️ ひっかけ：「工業地域に住宅は建てられない」→ 誤り。工業地域には住宅も建てられます。住宅が建てられないのは工業専用地域のみ。
建蔽率・容積率の計算
建蔽率（建ぺい率）
敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合。
例：敷地200㎡・建蔽率60%なら最大建築面積は120㎡
建蔽率の緩和（加算）要件：
- 防火地域内の耐火建築物：+10%
- 特定行政庁指定の角地：+10%
- 両方該当：+20%（最大で指定建蔽率＋20%）
⚠️ ひっかけ：防火地域内で建蔽率80%の地域に耐火建築物を建てると→ 建蔽率制限が適用除外（100%）になります（80%+10%=90%ではない）。
容積率
敷地面積に対する延べ面積（各階床面積の合計）の割合。前面道路の幅員12m未満の場合は制限あり。
- 住居系用途地域：前面道路幅員（m）× 40/10
- その他の用途地域：前面道路幅員（m）× 60/10
- 指定容積率と前面道路幅員から算出した容積率の低い方が適用
接道義務（建築基準法43条）
建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建築できません（接道義務）。
- 幅員4m未満の道路に面する場合：セットバック（道路中心線から2m後退）が必要
- セットバック後の土地は道路とみなされ、建築面積・容積率の計算上も道路扱い
⚠️ ひっかけ：「道路に1m接していれば建築できる」→ 誤り。最低2m以上の接道が必要。
防火・準防火地域の建築制限
| 地域 | 階数・床面積 | 構造要件 |
|---|---|---|
| 防火地域 | 3階以上 or 延べ100㎡超 | 耐火建築物（必須） |
| 2階以下かつ100㎡以下 | 耐火建築物 or 準耐火建築物 | |
| 準防火地域 | 4階以上 or 延べ1,500㎡超 | 耐火建築物（必須） |
| 3階 or 500㎡超〜1,500㎡以下 | 耐火建築物 or 準耐火建築物 |
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採光・換気・高さ制限
- 採光：居室の床面積の1/7以上の採光窓が必要（住居系）
- 換気：居室の床面積の1/20以上の換気窓が必要
- 絶対高さ制限：第一種・第二種低層住居専用地域は10m or 12m
- 日影規制：住居系用途地域に適用（工業地域・工業専用地域には適用なし）
免責事項
本記事の内容は、執筆時点の法令および公的データに基づき細心の注意を払って作成しておりますが、その正確性や完全性を保証するものではありません。最終的な判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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