📅 情報基準日：2026年5月現在
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不動産所得は給与所得等と合算して総合課税される所得で、赤字の場合は他の所得と損益通算できる（一部例外あり）仕組みです（所得税法26条）。
目次
不動産所得の計算の仕組み
| 計算の内容 | 詳細 |
|---|---|
| 不動産所得の計算式 | 賃料収入（家賃・礼金等）−必要経費（管理費・修繕費・減価償却・固定資産税・ローン利子等） |
| 損益通算の可否 | 不動産所得の赤字は給与所得・事業所得等と損益通算できる（ただし土地取得のためのローン利子は損益通算不可） |
| 住民税への影響 | 不動産所得は翌年の住民税の計算にも影響する（所得割10%が住民税） |
節税に有効な方法
- 減価償却費の最大化：築古・耐用年数の短い物件は減価償却が大きく、税負担を大幅に圧縮できる
- 必要経費の適切な計上：管理費・修繕費・保険料・交通費（物件の管理目的）等を漏れなく経費計上
- 損益通算の活用：複数物件の赤字は合算して給与所得と相殺。税額の還付を受けられる場合がある
- 「節税が目的で不動産所得を赤字にする」手法は税務調査のリスクがあるため、実態のある経費のみを計上することが重要
FAQ
Q. 不動産所得が赤字の場合、確定申告はしなくてよいですか？
A. 給与所得のみの方で不動産所得が赤字の場合でも、損益通算で税金の還付を受けるためには確定申告が必要です。申告しなければ自動的に還付されることはありません。また青色申告者であれば純損失の3年間繰越控除も活用するために確定申告が必要です。不動産所得がある場合は基本的に毎年確定申告を行うことを習慣にしてください。申告の手間を減らすためには会計ソフト・税理士の活用が効果的です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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