不動産「減価償却の仕組み」建物・設備の耐用年数と節税効果【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産投資での減価償却費は現金支出なしで経費計上できる最大の節税ツールです（所得税法49条）。仕組みを正確に理解しましょう。

主な構造別の建物の法定耐用年数

中古物件の減価償却の計算

• 中古物件の耐用年数：簡便法：（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2。最低2年（小数点以下切捨て）
• 例：木造22年・築15年の中古物件の耐用年数：（22−15）＋15×0.2＝7＋3＝10年（→10年で減価償却）
• 耐用年数超過物件の耐用年数：法定耐用年数×0.2（小数点以下切捨て・最低2年）。木造は22年×0.2＝4年となり高い節税効果
• 減価償却は経費として計上できるが、実際の現金支出は発生しない「ペーパー上の費用」

FAQ

Q. 減価償却が終わると税負担が増えるのはなぜですか？

A. 減価償却費は経費として所得を圧縮しますが、これがゼロになると同じ家賃収入でも課税所得が増加するため税負担が増えます。例えば年間家賃収入200万円・その他経費100万円・減価償却50万円の場合、課税所得は50万円ですが、減価償却が終わると課税所得は100万円に増加します。この増加分への税額が増えるため「減価償却終了後は税負担が倍増する」という現象が起きます。この時点で売却（長期譲渡税率20%）や法人化（税率の低い法人に移転）を検討することが有効な戦略です。