📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産は現金より相続税評価額が低くなる特性があり、相続税対策として有効に活用できます（相続税法・租税特別措置法）。
目次
不動産の相続税評価と現金の比較
| 資産の種類 | 相続税評価の計算方法 | 評価の目安（実勢価格比） |
|---|---|---|
| 現金・預貯金 | 額面そのまま | 100%（軽減なし） |
| 自用地（更地） | 路線価×面積（または倍率方式） | 70〜80%程度（路線価は実勢価格の80%が目安） |
| 貸家建付地（賃貸住宅の敷地） | 自用地評価×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合） | 60〜70%程度 |
| 貸家（賃貸住宅の建物） | 固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合） | 固定資産税評価額の70%程度 |
相続対策としての不動産活用の注意点
- 「節税のためだけ」の不動産購入は危険：空室リスク・修繕リスクが現実化すると資産が減少する。収益性も同時に考慮
- 小規模宅地等の特例の活用：貸付事業用宅地等として200㎡まで50%評価減の特例がある（3年以上の貸付実績が必要）
- 借入金で購入する場合の注意：ローン残高は相続財産から控除できるため、借入をうまく使った節税も有効だが過度なレバレッジは危険
- 相続対策は相続税法・民法（相続）・不動産の3つの専門家（税理士・弁護士・不動産業者）が連携して計画することが理想的
FAQ
Q. 相続対策として「マンションを購入して相続税を大幅に減らす」スキームは問題ありませんか？
A. タワーマンションの高層階を購入して相続税評価を下げる「タワマン節税」は2024年以降の税制改正で実質的に封じられています。2024年から「マンション評価の見直し」が行われ、市場価格（時価）に基づく評価に近づけるよう計算方法が変更されました。過度な節税スキームは税務調査のリスクもあります。相続税対策は税理士と相談して適法な範囲で行うことが重要です。
🏢 都心×駅近マンション投資の個別相談【無料・デジタルギフト最大5万円】
入居率99.96%・最長35年家賃保証。年収700万円以上の会社員の節税・資産形成を専属コンサルがマンツーマンで伴走。Web面談2万円・対面5万円相当のデジタルギフトプレゼント中。
→ JPリターンズ 無料個別相談を予約する
免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
コメント