📅 情報基準日：2026年5月現在
物権変動と登記は宅建試験の権利関係で毎年出題される最重要テーマの一つです。対抗要件と二重譲渡の仕組みを正確に理解しましょう。
目次
物権変動と登記の基本ルール
| 原則・例外 | 内容 |
|---|---|
| 対抗要件の原則 | 不動産の物権変動（売買等）は登記がなければ「第三者」に対抗できない（民法177条） |
| 二重譲渡の場合 | AがBとCに二重に売った場合、先に登記したほうが所有権を取得 |
| 「第三者」の範囲 | 登記の欠缺を主張する「正当な利益を有する第三者」。不法占拠者は第三者に含まれない |
| 背信的悪意者 | 登記がないことを知りつつ積極的に害する目的で取得した者は対抗できない（判例） |
対抗問題のよくあるひっかけパターン
- 「売主Aから登記を受けていなくても第三者Cに対抗できる場合」：①Cが不法行為者②Cが背信的悪意者③Cが不法占拠者などの例外を覚える
- 「取消後の第三者vs取消前の第三者」：取消前に登記した善意の第三者には対抗できない（民法96条3項）
- 「解除後の第三者vs解除前の第三者」：解除後に登記した第三者には解除を対抗できる。解除前に登記した善意の第三者には解除を対抗できない
- 時系列（誰が先に登記したか）と第三者の善意・悪意を図に書いて整理することが解法の基本
FAQ
Q. 「第三者」に善意・悪意は関係ありますか？
A. 民法177条の「第三者」には原則として善意・悪意は問いません（悪意でも登記が先なら勝ちます）。ただし「背信的悪意者」（登記がないことを知りながら積極的に害する意図で取得した者）は例外として保護されません。試験では「Cは二重譲渡の事実を知っていたが登記を先に取得した→Cが勝つ」が原則ですが「Cが背信的悪意者に当たる場合はBが勝つ」という例外も問われます。「悪意＝背信的悪意者ではない」という点が重要なひっかけポイントです。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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