民法「売主の担保責任（契約不適合責任）」買主の救済手段と実務【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

2020年改正民法で「契約不適合責任」という概念が導入され、売主の責任と買主の救済手段が明確化されました。不動産取引の実務に直結する制度です。

契約不適合責任の概要と4つの救済手段

不動産実務での契約不適合責任のポイント

• 買主の通知義務と期間制限：買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ権利を失う（民法566条）
• 宅建業者の特則：宅建業者が売主の場合、民法の通知期間を2年以上に設定する義務あり（宅建業法）
• 免責特約の有効性：売主が不適合を知りながら告げなかった場合は免責特約が無効
• 個人間売買では契約書で「現況有姿渡し（免責）」を規定するケースが多いが、故意の不告知は無効になる

FAQ

Q. 購入した戸建て住宅に雨漏りが発覚しました。売主に修理費用を請求できますか？

A. 雨漏りは契約不適合に該当する可能性が高く、売主に追完請求（修補）または損害賠償請求ができます。まず売主に書面（内容証明郵便）で「不適合の通知」と「修補の請求」を行ってください。売主が対応しない場合は代金減額請求や損害賠償請求に切り替えます。ただし売主が個人で「瑕疵担保責任免責特約」が契約書に記載されている場合は、故意の不告知がなければ請求が制限されることがあります。発覚から1年以内に通知することが重要です。