📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産鑑定評価基準と地価公示は毎年1問出題される頻出テーマです。三手法の特徴と地価公示の「正常価格」の定義を確実に覚えましょう。
目次
不動産鑑定評価の三手法まとめ
| 手法 | 計算の基本 | 適した不動産 |
|---|---|---|
| 原価法 | 再調達原価 × 減価修正 ＝ 積算価格 | 建物（新築・自己使用）・造成地 |
| 取引事例比較法 | 事例の取引価格 × 修正・比較 ＝ 比準価格 | 土地・中古マンション・一般的な不動産 |
| 収益還元法 | 純収益 ÷ 還元利回り ＝ 収益価格（直接還元法） | 収益物件（賃貸マンション・商業ビル） |
地価公示・鑑定評価の頻出論点
- 公示価格は「正常価格」：合理的な市場で取引が成立するであろう価格。限定価格・特定価格・特殊価格との違いを整理
- 地価公示の基準地は都市計画区域内が原則：ただし必要と認める場合は区域外も指定可能
- 取引事例比較法の「事情補正」と「時点修正」の順番：事情補正（特殊事情を排除）→時点修正（価格時点の調整）の順が正しい
- 収益還元法のDCF法：複数期間の純収益を現在価値に換算する方法。直接還元法より精緻だが作成が難しい
FAQ
Q. 不動産鑑定評価基準は難しそうですが、どこまで覚えれば良いですか？
A. 宅建試験レベルでは「三手法の名称・計算の基本概念・どんな不動産に適しているか」を覚えれば十分です。実際の計算問題は出題されないため、深い理論は不要です。地価公示については「公示価格の性質（正常価格）」「標準地の選定基準」「公示価格の活用場面（売買の指標・収用補償）」の3点を押さえれば高確率で正解できます。過去問を3〜5年分確認して出題パターンを把握することを優先してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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