空室対策「家賃設定の見直し方」相場と利回りのバランス術【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

空室が続く最大の原因の一つは家賃設定と市場相場のズレです。「高すぎず・安すぎず」の適正家賃を見極めることが空室解消の第一歩です。

家賃相場の調べ方と適正家賃の判断基準

値下げ判断のタイミングと幅の目安

• 空室2ヶ月：問い合わせがゼロ→家賃設定が高すぎる可能性が高い。500〜1,000円の小幅値下げを検討
• 空室3ヶ月：問い合わせはあるが内見後に決まらない→設備・清潔感・利便性の問題も確認
• 空室4〜6ヶ月：相場より明らかに高い場合は2,000〜5,000円の値下げも選択肢
• 利回りへの影響を計算：家賃を2,000円下げると年間24,000円の減収。空室1ヶ月の損失（家賃1ヶ月分）と比較して判断
• 値下げよりもフリーレント（入居初月無料）の方が実質的な負担が少ない場合もある

FAQ

Q. 家賃を下げると一度下げたら元に戻せないと聞きました。本当ですか？

A. 既存入居者に対しては一度下げた家賃を一方的に値上げすることは難しいです（借地借家法32条の賃料増額請求は「相当でない場合」に限られ、争いになりやすい）。ただし新規入居者の家賃は市場相場に合わせて自由に設定できます。既存入居者への影響を避けたい場合は「空室のみ値下げし、既存入居者の家賃は維持する」という方法が一般的です。長期入居者が退去して新規入居者を迎える際に相場に合った家賃に設定し直す機会と捉えることもできます。