📅 情報基準日：2026年5月現在
副業として不動産投資を行う場合の所得区分は原則として「不動産所得」ですが、一定の条件では「雑所得」に分類されるケースもあります。所得区分によって税務上の取り扱い（損益通算・青色申告等）が大きく異なります。
目次
不動産所得vs雑所得の判断基準
| 状況 | 所得区分 | 主な違い |
|---|---|---|
| 不動産（土地・建物）を自ら賃貸する | 不動産所得 | 損益通算可・青色申告可・事業規模なら青色65万円控除 |
| 民泊（Airbnb等）を旅館業法の許可なしで行う | 雑所得（原則） | 損益通算は給与所得等との通算不可・青色申告の特典なし |
| 太陽光発電の余剰電力売電収入のみ | 雑所得（原則） | 小規模の場合は雑所得として申告 |
| 駐車場（アスファルト・管理なし）の貸付 | 不動産所得（土地の貸付） | 損益通算可 |
2022年改正による雑所得の取り扱い変更（2026年時点）
- 2022年の所得税法改正により前年の雑所得の収入合計が300万円以下の場合は「記帳・帳簿保存義務の強化」が導入された
- 雑所得では給与所得・不動産所得等との損益通算ができない（他の所得から雑所得の損失を控除できない）
- 不動産所得であれば青色申告を選択することで最大65万円の青色申告特別控除・赤字の3年繰越が利用可能
- 民泊の場合は旅館業法の許可を取得すると「事業所得」または「不動産所得」として取り扱える可能性がある
FAQ
Q. Airbnbを年間数回だけ行っている場合、確定申告は必要ですか？
A. 民泊による収入（雑所得）が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。ただし給与所得者でふるさと納税のワンストップ特例を利用している場合は、副業所得があれば確定申告に切り替えなければならず、ワンストップ特例は無効になります。収入が少なくても税務上の影響があるため、税理士への確認を推奨します。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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