住宅ローンを借りると必ず設定される抵当権。その登記手続き・登録免許税・必要書類・根抵当権との違いを、宅建試験対策の観点から完全解説します。
目次
抵当権設定登記とは
抵当権設定登記とは、金融機関等が融資の担保として不動産に抵当権を設定した事実を登記記録（乙区）に記録する手続きです。
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抵当権の設定自体は当事者間の合意だけで効力が生じますが（民法369条）、第三者に対抗するためには登記が必要です（民法177条）。
抵当権設定登記の必要書類
| 書類 | 取得者 | 備考 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 司法書士が作成 | – |
| 登記識別情報（権利証） | 所有者（設定者） | 設定者が登記義務者 |
| 印鑑証明書 | 所有者（設定者） | 3ヶ月以内のもの |
| 固定資産評価証明書 | 役所で取得 | 登録免許税計算に使用 |
| 金銭消費貸借契約書 | 金融機関が準備 | 融資条件が記載 |
| 抵当権設定契約書 | 金融機関が準備 | 担保内容が記載 |
登録免許税の計算
抵当権設定登記の登録免許税は、債権額（借入金額）×0.4%で計算します。
計算例：借入金3,000万円の場合
登録免許税 ＝ 3,000万円 × 0.4% ＝ 12万円
登録免許税 ＝ 3,000万円 × 0.4% ＝ 12万円
💡 住宅用家屋の軽減措置（租税特別措置法）：一定の新築・中古住宅（床面積50㎡以上等）は0.1%に軽減されます。
抵当権の内容と登記事項
抵当権設定登記（乙区）には以下の事項が記録されます。
- 債権額：担保する元本の金額
- 利息：遅滞なく履行された場合の利率
- 損害金：遅延損害金の利率（14.6%が多い）
- 債務者：金銭を借りた人（必ずしも所有者ではない）
- 抵当権者：金融機関等
抵当権の抹消登記
住宅ローン完済後は抵当権を抹消する必要があります。
- 金融機関から解除証書・登記識別情報・委任状が交付される
- 司法書士に依頼して抹消登記申請（費用：1〜2万円程度）
- 登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地・建物別々）
根抵当権との違い
| 抵当権 | 根抵当権 | |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権 | 一定の範囲の不特定債権 |
| 極度額 | なし（債権額） | あり（最高限度額） |
| 随伴性 | あり（債権譲渡で移転） | なし（元本確定前） |
| 付従性 | あり（弁済で消滅） | なし（元本確定前） |
| 主な利用場面 | 住宅ローン等 | 事業融資・当座貸越 |
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宅建試験 抵当権設定登記の頻出ポイント
- 登録免許税：債権額×0.4%（住宅軽減で0.1%）
- 申請者：設定者（所有者）が登記義務者、抵当権者が登記権利者→共同申請
- 抵当権は設定合意だけで効力発生（登記は対抗要件）
- 根抵当権：極度額内の不特定債権を担保、元本確定前は付従性・随伴性なし
- 抵当権抹消登記：不動産1件1,000円
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参考資料・公式情報
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