📅 情報基準日：2026年5月現在
賃管試験では賃貸借契約の実務知識が広く問われます。入居から退去まで一連の流れを法律と実務の両面から整理しましょう。
賃貸借契約の成立と記載事項
借地借家法上の普通借家契約は口頭でも成立しますが、実務上は書面で締結します。宅建業者が仲介する場合は宅建業法の重要事項説明（35条書面）と契約書（37条書面）が必要です。
賃貸借契約書の主要記載事項：物件の表示・賃料・支払方法・敷金・礼金・契約期間・更新条件・解約条件・原状回復の条件・特約事項
更新・解約のポイント
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 更新 | 正当事由なければ更新。法定更新もあり | 更新なし（再契約は可能） |
| 貸主からの解約 | 正当事由が必要（立退き料も正当事由の補完） | 期間満了で終了（通知が必要） |
| 借主からの解約申入れ | 期間の定めなし→1ヶ月前通知で解約 | 200㎡未満の居住用は転勤等の理由で中途解約可 |
ひっかけポイント：普通借家の貸主から解約する場合は6ヶ月前の通知が必要（借地借家法27条）。期間の定めのある場合は契約期間満了の1年前〜6ヶ月前に更新拒絶通知が必要（同26条）。
原状回復ガイドライン（国交省）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2011年改訂版）が実務の基準となっています。
| 費用負担の原則 | 内容 |
|---|---|
| 貸主（オーナー）負担 | 経年劣化・通常損耗（自然な消耗）による損傷の補修費用 |
| 借主（入居者）負担 | 故意・過失・善管注意義務違反による損傷の補修費用 |
- 経年劣化・通常損耗の例（貸主負担）：日焼けによる壁紙の変色、家具設置による床の凹み、普通に生活して生じた傷や汚れ
- 借主負担の例：タバコによる壁の黄ばみ・ペットによる傷・故意の穴あけ
敷金の返還
2020年改正民法（622条の2）で敷金のルールが明文化されました。
- 敷金は賃貸借終了・明渡し後に返還（明渡し前には返還不要）
- 返還額＝預かり敷金−借主負担の原状回復費用・未払い賃料
- 貸主は明渡し時に敷金から差し引ける債権がある場合のみ充当可
FAQ
Q. 「クリーニング費用は借主負担」という特約は有効ですか？
A. 一定の条件のもとで有効です。①特約の必要性があり認められる客観的事情が存在する②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた負担をすることを認識している③借主が特約による負担の意思表示をしている、の3条件を満たす場合は有効とされています。
Q. 敷金の返還は入居者が退去してから何日以内に行うべきですか？
A. 法律上の明示的な期限はありませんが、「合理的な期間内」とされています。実務上は1〜2ヶ月程度で返還するケースが多いです。明渡し後、速やかに精算・返還することがトラブル防止につながります。
まとめ
- 貸主から解約する場合は6ヶ月前通知が必要
- 原状回復は経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担が原則
- 敷金は明渡し後に返還（民法622条の2で明文化）
- クリーニング特約は一定条件下で有効
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💡 四冠ホルダーからの一言：賃貸トラブルの多くは「事前の確認不足」から生まれます。契約前に重要事項説明書を隅々まで読み、不明点は必ず書面で確認しましょう。
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