📅 情報基準日：2026年5月現在
住宅ローンの返済中でもマンションは売却できます。ただし「売却価格とローン残債の関係」によって手続きが大きく異なります。アンダーローン・オーバーローンそれぞれの対処法を宅建士が解説します。
まず確認：アンダーローンとオーバーローン
| 状態 | 条件 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残債 | ✅ 通常の売却が可能 |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残債 | ⚠️ 差額を自己資金で補填 or 任意売却 |
アンダーローンの場合：通常の売却手続き
売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できます。手続きの流れは以下のとおりです。
- 不動産会社に売却依頼・査定
- 買主との売買契約を締結
- 決済日に売却代金を受領
- 同日中にローン残債を一括返済（金融機関に事前連絡が必要）
- 金融機関が抵当権抹消書類を発行
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に実行
ポイントは「決済と抵当権抹消を同日に行う」こと。売主・買主・金融機関・司法書士が一堂に会して進めるのが通常の流れです。
オーバーローンの場合：3つの選択肢
①自己資金で差額を補填して売却
差額が少額であれば、貯蓄で補填して売却するのが最もシンプルです。例えば売却価格3,000万円・残債3,200万円なら200万円を自己資金で補填します。
②住み替えローン（買い替えローン）を利用
新居の購入と同時進行で売却する場合、一部の金融機関では現在のローン残債と新規借入を合算した「住み替えローン」を提供しています。ただし審査が厳しく、新居のローンを合わせた返済比率が高くなる点に注意が必要です。
③任意売却
差額の自己資金が用意できない場合は任意売却が選択肢になります。金融機関の同意を得て、抵当権が残ったまま市場価格で売却する手続きです。競売よりも高値で売れる可能性があり、残債の交渉もできる場合があります。
売却前に確認すべきローン残債の調べ方
ローン残債は以下の方法で確認できます。
- 金融機関から届く「返済予定表」「残高証明書」を確認
- インターネットバンキングのローン残高照会を利用
- 金融機関に電話または窓口で問い合わせ
FAQ
Q. ローン残債より高く売れるかどうか、どうやって確認すればよいですか？
A. 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場価格の目安を掴んでからローン残債と比較しましょう。一括査定サービスを利用すると複数社の査定額を同時に取得できます。
Q. ローンが残ったままで売却活動はできますか？
A. できます。ただし実際の売却（所有権移転）には決済日にローンを完済する必要があります。売却活動中はローン返済を継続してください。
Q. 任意売却と競売の違いは何ですか？
A. 任意売却は市場価格に近い価格での売却が可能で、残債交渉もできます。競売は強制的に安値で売られ、近隣への公示も避けられません。任意売却を優先して検討すべきです。
まとめ
- アンダーローンなら売却代金でローンを完済する通常売却が可能
- オーバーローンは自己資金補填・住み替えローン・任意売却の3択
- 売却前にローン残債と相場価格を必ず比較する
- 金融機関との事前連絡が決済をスムーズにする重要ポイント
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本記事は執筆時点の法令・データに基づきますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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