情報基準日：2026年4月時点
相続で不動産を取得した場合、売却には通常の売却とは異なる手続き・税制上の注意点があります。特に2024年4月から相続登記が義務化されており、売却前に登記を完了させることが必須となりました。本記事で相続不動産売却の全ステップを解説します。
目次
相続不動産売却の流れ
- 相続の発生・遺産の確認
- 遺産分割協議（相続人全員で協議）
- 相続登記（義務化・3年以内）
- 査定依頼・不動産会社選定
- 売却活動・売買契約
- 決済・引渡し
- 確定申告（譲渡所得税）
相続登記の義務化（2024年4月〜）
不動産登記法76条の2の改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
- 相続を知った日から3年以内に登記が必要
- 正当な理由なく違反した場合：10万円以下の過料
- 2024年4月以前の相続分も対象（施行日から3年以内）
- 相続登記前に売却することはできません（登記後に売却）
⚠️ 「売却できたら登記する」という対応は不可です。必ず相続登記を完了させてから売却手続きを進めてください。
相続登記の手続き
管轄の法務局に申請します。必要書類が多いため、司法書士への依頼が一般的です（費用目安：5〜15万円）。
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明）
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 固定資産税評価証明書
相続した不動産の取得費
相続で取得した不動産の取得費は被相続人（亡くなった方）が購入したときの価格を引き継ぎます（所得税法60条）。
- 被相続人が1,000万円で購入した物件を2,000万円で売却→ 取得費は1,000万円（購入時の価格）
- 購入時の書類がない場合：売却価格の5%を取得費とみなす（概算取得費）
- 古い物件ほど取得費が低く、譲渡所得・税負担が大きくなる傾向
相続空き家の3000万円特別控除
一定要件を満たす相続空き家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法35条の3）。
主な要件：
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 相続時から売却まで空き家状態であること
- 売却価格が1億円以下
- 建物を耐震改修して売却、または取り壊して更地で売却
- 適用期限：2027年12月31日まで（延長の可能性あり）
適用できれば税負担を大幅に軽減できる強力な特例です。要件を満たすか税理士・税務署に確認しましょう。
相続不動産売却の所有期間計算
相続で取得した不動産の所有期間は被相続人が取得した日から計算します（所得税法60条）。
- 被相続人が10年前に購入→ 相続した翌年に売却しても「長期譲渡所得（20.315%）」が適用
- 短期（5年以下）の高税率（39.63%）になるケースは被相続人の購入が直近5年以内の場合
共有相続の注意点
複数の相続人で不動産を共有で相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。一人でも反対すると売却できないため、遺産分割協議で売却の意向を統一してから進めることが重要です。
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