大家が確定申告をする理由
賃貸収入がある場合、不動産所得として確定申告が必要です。給与所得者であっても、不動産所得が20万円を超えると申告義務が生じます。確定申告を正しく行うことで、節税効果のある各種経費や青色申告特別控除を活用できます。
不動産所得の計算方法
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
総収入金額には、家賃収入・礼金・更新料・共益費などが含まれます。敷金は原則返還するため収入に含めませんが、返還しないことが確定した分は収入として計上します。
経費として計上できるもの
- 減価償却費：建物の取得費を耐用年数で分割計上（最大の節税効果）
- 管理費・委託料：管理会社への支払い
- 固定資産税・都市計画税
- 修繕費：原状回復・設備交換など（資本的支出との区別に注意）
- 借入金の利息部分：元本返済は経費不可、利息のみ計上可
- 損害保険料：火災保険・地震保険
- 広告宣伝費：入居者募集にかかる費用
- 交通費・通信費・税理士費用（按分計上）
減価償却の計算方法
建物（土地は対象外）を法定耐用年数で割った額を毎年経費計上します。定額法が原則で、計算式は以下の通りです。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法償却率
- 木造（22年）：償却率0.046
- 鉄骨造（34年）：償却率0.030
- RC造（47年）：償却率0.022
青色申告の特典
事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出することで、以下の特典を受けられます。
- 青色申告特別控除：e-Tax申告＋複式簿記で最大65万円控除（簡易簿記は10万円）
- 青色事業専従者給与：家族への給与を経費計上可能（届出必要）
- 純損失の繰越控除：赤字を3年間繰り越して将来の黒字と相殺できる
- 少額減価償却資産の特例：30万円未満の資産を即時全額経費化
白色申告との比較
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 最大控除額 | 65万円 | なし |
| 損失繰越 | 3年可能 | 不可 |
| 手間 | 複式簿記が必要 | 簡単 |
| 事前申請 | 必要 | 不要 |
確定申告の流れ
- ①1年分の収支をまとめる（家賃収入・経費の領収書整理）
- ②会計ソフトまたは手書きで帳簿作成
- ③確定申告書B・不動産所得用収支内訳書（または青色申告決算書）を作成
- ④2月16日〜3月15日に税務署へ提出（e-Tax推奨）
まとめ
大家の確定申告は、正しく経費を計上し、青色申告を活用することで大幅な節税が可能です。特に減価償却費と青色申告特別控除は影響が大きいため、初年度から会計ソフトの活用や税理士への相談を検討することをおすすめします。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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