目次
不動産売却にかかる税金の種類
不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。これらを合わせた税率は保有期間により大きく異なり、正しい節税対策を知ることで手取り額を大きく変えることができます。
保有期間別の税率
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興税含む合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 約39.63% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 約20.315% |
| 10年超マイホーム（6,000万円以下部分） | 10% | 4% | 約14.21% |
主な特例・控除一覧
- 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームの売却益から3,000万円を控除。多くのケースで課税ゼロ
- 10年超所有の軽減税率特例：10年超保有のマイホームは6,000万円以下の部分が約14%に軽減
- 居住用財産の買換え特例：新居を購入する場合に課税を繰り延べる
- 相続空き家の3,000万円控除：相続した空き家を売却する場合に適用（1981年以前築・耐震要件あり）
- 収用等の5,000万円控除：公共事業のために売却した場合
3,000万円特別控除の適用要件
- 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却相手が配偶者・直系血族・生計を共にする親族でないこと
- 売却した家屋が居住用であること（転居後3年目の12月31日まで適用可）
- 住まなくなった家屋は取壊してから1年以内に売買契約を締結すること
取得費の計上で税金を減らす
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用です。取得費を正確に（大きく）計上するほど課税額を減らせます。
- 購入価格だけでなく仲介手数料・登記費用・不動産取得税・リフォーム費用（資本的支出）も取得費に含める
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使える
- 建物は減価償却後の額（経年分を控除）が取得費となる
売却損が出た場合の特例
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除：マイホーム売却損を給与所得等と損益通算し、翌年以降3年間繰越控除できる（要件あり）
まとめ
不動産売却の税金対策は3,000万円特別控除・軽減税率・取得費の正確な計上が三本柱です。適用要件を満たすかどうかを売却前に確認し、確定申告を必ず期限内に行いましょう。複雑なケースでは不動産に詳しい税理士への相談が節税の近道です。
🏡 マンション・戸建てを「早く・高く・安全に」売る方法
囲い込みなし・完全片手報酬型・最大750万円無料保証の日本初スマート仲介。平均成約日数33日、100%宅建士対応。売却を検討中なら、まず無料査定からどうぞ。
→ ミライアスのスマート仲介で無料査定を受ける
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
コメント