不動産を賃貸に出している方は、原則として確定申告が必要です。「何を用意すればいいか」「どう計算するか」という疑問を解消するため、2026年版として不動産所得の確定申告の手順を詳しく解説します。
目次
確定申告が必要なケース
- 不動産所得（家賃収入−必要経費）が20万円を超える場合（給与所得者）
- 不動産所得の赤字を他の所得と損益通算したい場合
- 青色申告特別控除（65万円・10万円）を受けたい場合
- 専業大家（給与所得なし）の場合は金額にかかわらず申告義務あり
必要書類の一覧
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 家賃収入の記録（通帳・領収書） | 自分で管理 |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村から送付 |
| 火災保険料の払込証明書 | 保険会社 |
| 借入金の年末残高証明書・利息明細 | 金融機関 |
| 管理費・修繕費の領収書 | 管理会社・業者 |
| 減価償却計算書 | 自分で作成 |
| 青色申告決算書（青色の場合） | 国税庁HPからダウンロード |
不動産所得の計算方法
不動産所得 ＝ 収入金額 − 必要経費
収入金額に含まれるもの
- 家賃・管理費（オーナーが受け取る分）
- 礼金（返還不要のもの）
- 更新料
- 駐車場代
必要経費に含まれるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 借入金の利息（元本は不可）
- 管理委託料
- 修繕費（資本的支出を除く）
- 減価償却費
- 税理士・司法書士への報酬
青色申告と白色申告の違い
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 10万円または65万円 | なし |
| 記帳方法 | 複式簿記（65万円控除の場合） | 簡易記帳でOK |
| 損失の繰越 | 3年間繰越可能 | 不可 |
| 事前手続き | 開業届・青色申告承認申請書の提出が必要 | 不要 |
申告の手順
- ①収入・経費を帳簿に記録（年間通じて）
- ②減価償却費を計算
- ③青色申告決算書または収支内訳書を作成
- ④確定申告書に転記
- ⑤e-Tax（オンライン）または税務署窓口で提出（毎年2月16日〜3月15日）
まとめ
不動産の確定申告は正しく行えば大きな節税効果があります。特に青色申告65万円控除はe-Tax申告で誰でも受けられる強力な控除です。初年度は税理士に依頼し、2年目以降は自分で行うという方法も賢い選択です。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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