📅 情報基準日：2026年4月18日
抵当権は宅建試験の権利関係で毎年2〜3問出題される最重要テーマです。法定地上権・根抵当権・第三取得者の保護を体系的に理解することで得点源になります。
目次
抵当権の基本
抵当権は債務者または第三者が占有を移さずに不動産を担保として提供し、債務不履行の際に優先弁済を受ける権利です（民法369条）。
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 非占有担保 | 債務者が引き続き物件を使用・収益できる |
| 優先弁済権 | 競売代金から他の債権者より優先的に弁済を受ける |
| 付従性 | 被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅 |
| 随伴性 | 被担保債権を譲渡すると抵当権も移転 |
法定地上権の成立要件（最重要）
競売等により土地と建物の所有者が異なる場合、建物所有者を保護するため法定地上権が成立します。
法定地上権が成立する4つの要件：
- 抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
- 抵当権設定時に土地と建物が同一人の所有であること
- 土地または建物（もしくは両方）に抵当権が設定されたこと
- 競売により土地と建物が別人の所有となったこと
⚠️ 試験頻出：抵当権設定後に建物が再築された場合、法定地上権は原則として成立しません（判例）。
第三取得者の保護
抵当権が設定された不動産を購入した第三取得者を保護する制度が2つあります。
- 代価弁済：第三取得者が抵当権者の請求に応じて代価を弁済→抵当権消滅
- 抵当権消滅請求：第三取得者が一定の金額を提供して抵当権の消滅を請求できる制度
⚠️ 抵当権消滅請求は「主債務者・保証人」はできない（第三取得者のみ）。
根抵当権との比較
| 項目 | 普通抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 被担保債権 | 特定の債権 | 一定範囲の不特定債権（極度額まで） |
| 付従性 | あり | なし（元本確定前は独立して存在） |
| 用途 | 一回限りの融資 | 継続的な取引（企業融資等） |
| 元本確定 | 不要 | 元本確定により通常の抵当権と同様に |
抵当権の消滅事由
- 被担保債権の消滅（弁済・時効等）
- 混同（抵当権者が所有権を取得）
- 競売による消滅（配当なしの後順位抵当権は消滅しない場合もあり）
- 時効（抵当権は20年の消滅時効）
- 抵当権消滅請求
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。最新の法令改正や試験制度の変更については必ず公式情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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