📅 情報基準日：2026年4月17日
大家として賃貸借契約の法律を知らずに運営するのは非常に危険です。借地借家法・民法の基本ルールを正しく理解して、トラブルを防ぎましょう。
普通借家契約と定期借家契約の比較
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 期間満了後 | 更新（法定更新あり） | 更新なし（再契約は別途可） |
| 貸主からの解約 | 正当事由が必要（非常に難しい） | 期間満了で当然終了 |
| 契約形式 | 書面・口頭でも成立 | 必ず書面（公正証書等） |
| 入居者への説明 | 通常の重要事項説明 | 定期借家の説明書面を別途交付・説明必須 |
| 入居者の募集しやすさ | ○（一般的） | △（契約終了を嫌がる入居者多い） |
大家が知るべき普通借家の解約ルール
普通借家契約では、貸主（大家）から入居者に対して「出て行ってほしい」と一方的に言うことは原則できません。以下の場合のみ正当事由として認められます：
- 建物の老朽化・取壊しが必要で、立退料の提供がある場合
- 大家自身が物件を自用する必要がある場合（自己使用の必要性）
- 賃借人が長期の家賃滞納・信頼関係破壊に至った場合
「もっと高い賃料で貸したい」「別の借主に代えたい」だけでは正当事由になりません。
2020年民法改正で変わった賃貸借のポイント
- 賃借人の原状回復義務の明確化：「通常損耗・経年劣化は賃借人負担としない」が条文化
- 敷金の返還義務の明確化：賃貸借終了後・明渡し後に返還義務が生じることが明文化
- 連帯保証人の根保証の極度額設定義務：個人の連帯保証人には極度額（保証上限額）の設定が必須
敷金・礼金・更新料の扱い
| 項目 | 性質 | 返還 |
|---|---|---|
| 敷金 | 担保金（家賃不払い・損害の補填） | 退去時に必要経費を差し引いて返還 |
| 礼金 | 入居の謝礼（慣行） | 返還不要 |
| 更新料 | 更新の対価（関東圏の慣行） | 返還不要（最高裁で有効性確認済み） |
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よくある質問（FAQ）
Q. 定期借家契約にすれば問題入居者をすぐに追い出せますか？
A. 期間満了まで待つ必要があります。ただし期間満了後は確実に退去させられるため、長期的なトラブル防止には有効です。家賃滞納等の契約違反は期間中でも解除できます。
Q. 個人の保証人は廃止できますか？
A. 法律上は2020年以降、個人保証人には極度額の設定が必要です。現実的には保証会社の活用（個人保証人なし）が標準化しています。
Q. 無断転貸（又貸し）をされた場合はどうすればいいですか？
A. 無断転貸は賃貸借契約の重大な違反です。是正を求める内容証明郵便を送り、改善されなければ契約解除・明渡し請求の手続きを取ることができます。
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本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。投資判断は自己責任で行い、必ず専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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