宅建業法 手数料計算の完全攻略：売買・賃貸・低廉空家特例の計算式と頻出パターン

※本記事の情報基準日：2026年5月

宅建業法の仲介手数料（媒介報酬）の計算は試験で必ず出題される計算問題です。売買と賃貸で計算方法が異なり、低廉空家等の特例もあります。公式と計算パターンを完全マスターしましょう。

売買の媒介報酬の上限計算式

売買価格	上限の計算式
200万円以下の部分	× 5%
200万円超400万円以下の部分	× 4%
400万円超の部分	× 3%

速算式：400万円超の物件なら「売買価格×3%＋6万円（税別）」で計算できます（覚え方：3%プラス6万）。

売買の計算例

3,000万円の物件の売買を媒介した場合の上限：
3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税別）

賃貸の媒介報酬の上限

• 一方から受領できる上限：借賃の1ヶ月分の0.5（賃料の半月分）
• 合計の上限：借賃の1ヶ月分（貸主＋借主から合計して1ヶ月分以内）
• 例外：依頼者の承諾がある場合は、一方から1ヶ月分まで受領可

低廉な空家等の特例（2024年改正）

800万円以下の物件（低廉な空家等）の売買・交換を媒介する場合、現地調査等の費用を加算して上限を「33万円（税込）」とすることができます。

• 通常の速算式で計算した額（例：200万円の物件→10万円）より高く受領できる
• 事前に依頼者への説明・合意が必要
• 買主側の業者には適用されない（売主側の業者のみ）

代理の場合の報酬

売買の代理の場合、受領できる上限は媒介の2倍です（両者から合計して媒介の上限の2倍）。「代理は媒介の2倍」という公式を覚えてください。ただし買主側の代理と売主側の媒介を同一業者が行う場合は合計で2倍以内という制限があります。

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。