※本記事の情報基準日：2026年5月
老朽マンションの建替えは管理業務主任者が深く関わる実務テーマです。2026年施行の区分所有法改正で建替え決議の要件が緩和されたことで、今後ますます重要度が増しています。
目次
建替えの判断基準：建替えvs大規模修繕
| 比較項目 | 建替え | 大規模修繕 |
|---|---|---|
| 費用 | 1戸あたり数百万〜数千万円の負担 | 1戸あたり数十万〜100万円程度 |
| 期間 | 3〜5年（解体・建設期間を含む） | 3〜6ヶ月 |
| 決議要件 | 3/4以上（2026年改正後） | 普通決議（過半数） |
| 向いているケース | 耐震性が著しく不足・老朽化が深刻 | 構造体は健全・設備・外装のみ劣化 |
建替え決議の手続き（改正後）
- 区分所有者数・議決権数の各3/4以上の賛成（2026年改正で4/5→3/4に緩和）
- 決議日の2ヶ月前までに招集通知を発する必要がある（区分所有法62条）
- 通知には「建替えを必要とする理由」「建替え後の建物の概要」「費用分担」を記載
建替え参加・不参加の権利
- 参加者：建替え後の新マンションの区分所有権を取得する
- 不参加者：建替え参加者から「区分所有権・敷地利用権の売渡し請求」を受ける（区分所有法63条）
- 売渡し請求価格：時価（合意が得られない場合は裁判所が決定）
管理業務主任者の役割
建替え検討段階では管理組合から「建替えの可能性・手続き・費用」について相談を受けることが増えています。管理業務主任者として「建替え vs 大規模修繕のどちらが合理的か」を客観的に分析し、長期修繕計画の収支シミュレーションとともに管理組合に情報提供できる能力が求められます。
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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