不動産投資の節税：減価償却・損益通算・法人化のメリットと注意点を解説

2026年5月3日

※本記事の情報基準日：2026年5月

「不動産投資は節税になる」という話を聞いたことがある方は多いと思います。確かに節税効果はありますが、仕組みを正しく理解しないと「節税したつもりが将来大きな税負担になる」落とし穴にはまります。宅建士・不動産投資家として実践してきた経験から、節税の仕組みと注意点を解説します。

減価償却とは

不動産の建物部分は「減価償却資産」として、法定耐用年数にわたって毎年経費に計上できます。土地は減価しないため減価償却の対象外です。

例：建物価格2,000万円の木造アパートなら、年間減価償却費＝ 2,000万円 × 0.046 ＝ 92万円の経費計上が可能です。

不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税を節税できます。

注意点：土地取得に要したローン利息は損益通算に使えない（土地の取得利息は経費計上が制限されています。建物に対するローン利息のみ経費計上可能）

不動産の節税は「課税の繰り延べ」に過ぎません。減価償却で経費計上した分は、物件を売却したときに「譲渡所得税」として課税されます。

法人税率 vs 個人所得税率：法人税率は実効税率で約25〜30%。個人の最高税率（所得税45%＋住民税10%）より低いため、課税所得が高い人は法人化が有利
法人化のメリット：役員報酬で所得を分散できる・経費の範囲が広がる・不動産の相続対策に活用できる
法人化のデメリット：設立費用（25〜30万円）・毎年の法人住民税均等割（7万円〜）・会計・税務申告の手間が増える
法人化を検討するタイミング：不動産所得が年間500万円を超えてきたとき・物件数を増やしていく意向があるとき・相続対策を本格的に始めたいとき

節税は目的ではなく手段です。節税効果だけで購入判断をせず、「節税後のキャッシュフロー・出口時の税負担込みで総合的に利益が出るか」を常に確認してください。

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。