※本記事の情報基準日：2026年5月
不動産投資で「物件選び」と同様に重要なのが「管理会社選び」です。良い物件を買っても、管理会社が機能しないと空室が長引き・家賃滞納が放置され・修繕コストが膨らみます。賃貸不動産経営管理士として多くの管理委託契約を見てきた経験から、管理会社選びで失敗しないポイントをお伝えします。
目次
管理委託の基本と手数料相場
- 管理委託料：月額家賃の3〜10%が相場。相場は5〜8%。3%以下は業務範囲が限定されている可能性が高い
- 管理委託の主な業務範囲：入居者募集・賃貸借契約の締結・家賃回収・クレーム対応・退去立会い・原状回復手配・各種修繕手配
- サブリース（家賃保証）との違い：サブリースは管理会社が一括借上げして転貸する形式。家賃保証がある代わりに家賃が相場の80〜90%になる場合がある
管理会社選びのチェックリスト10項目
| チェック項目 | 確認方法・目安 |
|---|---|
| ①入居率・空室期間の実績 | 担当エリアの平均入居率90%以上が目安。直近1年の実績を聞く |
| ②家賃滞納対応の方針 | 滞納発生から1〜2ヶ月以内に督促→法的手続きの流れを確認 |
| ③修繕手配の透明性 | 原状回復・修繕費用の見積もりを複数業者から取るか確認。割高な内製業者を使わないか |
| ④報告の頻度と方法 | 月次の収支報告書があるか。オーナーへの連絡が迅速か（24時間対応の有無） |
| ⑤入居者募集の力 | SUUMO・アットホーム・ホームズ等の主要ポータルへの掲載実績があるか |
| ⑥管理規模と担当者数 | 担当者1人当たりの管理戸数が多すぎないか（150戸以内が目安） |
| ⑦契約更新・退去時の対応 | 更新手数料・退去時の原状回復精算の基準が明確か |
| ⑧緊急時の対応体制 | 水漏れ・設備故障等の緊急時に24時間対応できるか |
| ⑨管理委託契約書の内容 | 業務範囲・免責事項・解約条件が明確に記載されているか |
| ⑩オーナー向けシステム・アプリ | 入金状況・修繕履歴・収支がオンラインで確認できるか |
管理会社を変更すべきサイン
- 空室が3ヶ月以上続き、募集活動の報告がない
- 修繕費用の請求が高く、見積書の提出を求めても応じない
- 家賃滞納が発生しているのに対応が遅く、報告もない
- 電話・メールの返答が遅い、または担当者が頻繁に変わる
- 退去時の原状回復精算でオーナーへの報告が不透明
管理会社変更の手順
- 現在の管理委託契約の「解約予告期間」を確認する（一般的に3ヶ月前通知が多い）
- 新しい管理会社を事前に選定し、移行スケジュールを調整する
- 入居者への管理会社変更通知（家賃振込先の変更等）を適切に行う
- 敷金・保証金の残高を正確に引き継ぐ
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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