※本記事の情報基準日：2026年5月
不動産投資で物件を比較するとき、最初に目にする数字が「利回り」です。しかし「表面利回り10%」の物件が「実質利回り5%」になるケースは珍しくありません。利回りの種類と計算式を正しく理解しないと、収益性の高い物件を見逃したり、逆に採算の合わない物件を掴んでしまいます。
表面利回りとは
表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対して年間家賃収入がどれだけあるかを示すシンプルな指標です。
計算式：表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
例：購入価格2,000万円・月額家賃8万円の場合 → 年間家賃96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8%
表面利回りの特徴：計算が簡単で物件の比較に使いやすい。ただし「満室想定」「経費を含まない」ため、実際の収益性とは乖離が大きい。
実質利回りとは
実質利回り（ネット利回り）は、表面利回りから運営コストと空室損失を差し引いた、より実態に近い収益指標です。
計算式：実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入諸費用）× 100
| 経費項目 | 目安（年額） |
|---|---|
| 管理委託料（家賃の5%） | 月額家賃 × 12ヶ月 × 5% |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件価格の0.15〜0.3%程度 |
| 火災保険料 | 年5,000〜3万円 |
| 修繕費積立 | 月3,000〜1万円（物件により異なる） |
| 空室損失（稼働率90%想定） | 年間家賃収入 × 10% |
| 購入諸費用（1回のみ） | 物件価格の5〜8%（仲介手数料・登記費用・ローン諸費用） |
表面利回りvs実質利回りの比較例
| 項目 | 表面利回り計算 | 実質利回り計算 |
|---|---|---|
| 物件購入価格 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 購入諸費用 | 含まない | 150万円含む |
| 年間家賃収入（満室） | 96万円 | 96万円 |
| 空室損失（10%） | 含まない | ▲9.6万円 |
| 年間経費合計 | 含まない | ▲18万円 |
| 実際の年間収入 | 96万円 | 68.4万円 |
| 利回り | 4.8% | 約3.1% |
「買える物件」の利回り目安（2026年版）
| 物件タイプ・エリア | 表面利回りの目安 | 実質利回りの目安 |
|---|---|---|
| 都市部（東京・大阪）区分マンション | 3〜5% | 2〜3.5% |
| 地方都市の区分マンション | 7〜12% | 4〜7% |
| 都市部の一棟アパート | 5〜8% | 3〜5% |
| 地方の一棟アパート（築古木造） | 10〜20% | 5〜10% |
都市部の物件は利回りが低くても資産価値の安定性（出口価格）が高く、地方の物件は高利回りでも空室リスク・管理コスト・売却時の流動性に注意が必要です。「利回りだけで物件を選ぶ」ことが失敗の最大原因の一つです。
利回りより大切な「ローン定数」という考え方
融資を使う不動産投資では、実質利回りが「ローン定数（K%）＝ 年間ローン返済額 ÷ 借入元本 × 100」を上回っているかが黒字運営の基本条件です。実質利回り4%・ローン定数3%なら毎年1%分のキャッシュフローが生じますが、逆転すると「逆ザヤ」となり、毎月持ち出しが続きます。
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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