※本記事の情報基準日：2026年4月
管理規約とは何か
管理規約とは、マンション（区分所有建物）の管理・使用に関するルールを定めた「建物の憲法」とも呼べる文書です。区分所有法第30条に基づき、区分所有者全員の利益のために定めることができます。国土交通省が公表する「マンション標準管理規約」が改定のひな形として広く使われています。
マンション管理士として多くの管理組合の規約改正を支援してきた経験から、「規約が時代遅れのまま放置されているマンション」ほど管理トラブルが多いと実感しています。
管理規約の変更に必要な決議
管理規約の変更は、区分所有法第31条により特別決議が必要です。
- 要件：区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成
- 手続き：総会の2週間前までに変更案を全区分所有者に通知する
- 書面議決・代理議決：出席できない区分所有者は書面または代理人による議決が可能
なお、「区分所有者の特別の影響を及ぼすべきとき」は、その区分所有者の承諾が必要です（第31条1項ただし書き）。特定の区分所有者の利益を一方的に損なう規約変更は、たとえ4分の3以上の賛成があっても無効になる可能性があります。
使用細則との違い
| 項目 | 管理規約 | 使用細則 |
|---|---|---|
| 内容 | 管理の基本ルール（共用部分・費用負担・議決権等） | 生活上の詳細なルール（ペット・騒音・駐車場・ゴミ出し等） |
| 変更の決議 | 特別決議（4分の3以上） | 普通決議（過半数）※規約で別途定める場合も |
| 法的根拠 | 区分所有法第30条 | 区分所有法第30条（内部規則） |
近年の規約改正でよく問題になるテーマ
1. 民泊（短期賃貸）の禁止規定
住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行以降、マンションでの民泊が問題になるケースが増えています。管理規約で「専用住宅以外の使用を禁ずる」旨を明記することで、民泊を禁止できます。2018年の標準管理規約改定でも民泊禁止の条項が加えられています。
2. 電気自動車（EV）充電設備の設置
EV普及に伴い、駐車場へのEV充電設備設置を規約で定めるマンションが増えています。費用負担・利用ルール・設備の管理責任を明確に規定することが必要です。
3. 役員の外部専門家（第三者管理者）の導入
役員のなり手不足に対応するため、マンション管理士等の外部専門家を管理者として選任できるよう規約を改正するケースが増えています。2021年の標準管理規約改定で第三者管理者方式が明記されました。
規約改正の進め方
- STEP1：現行規約の問題点・時代遅れの条項を洗い出す（マンション管理士等の専門家に依頼すると確実）
- STEP2：改正案の作成（標準管理規約との整合性を確認）
- STEP3：理事会での審議・修正
- STEP4：区分所有者へ改正案の事前説明（説明会の開催が望ましい）
- STEP5：総会で特別決議（4分の3以上の賛成）
- STEP6：改正後の規約の配布・保管
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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