区分所有法の基礎知識：マンション所有者が知るべき権利と義務

区分所有法とは

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、マンションのように一棟の建物を複数の区分に分けて所有する場合のルールを定めた法律です。1962年に制定され、マンション管理・建替え・再生に関する多くの規定の基礎となっています。

マンション管理士として管理組合運営に携わってきた経験から、区分所有法を知らないまま管理組合の理事や区分所有者でいることは、知らずのうちに権利を損なったり義務を果たせないリスクがあると感じています。

区分所有権・共用部分・敷地権

概念	内容	例
専有部分	各区分所有者が単独で所有する部分	各住戸の室内（壁の内側から）
共用部分	全区分所有者が共有する部分	廊下・エレベーター・外壁・屋上
敷地権	建物の敷地（土地）に対する権利	土地の所有権・地上権・賃借権

共用部分は持分割合に応じて全区分所有者が共有しますが、各自が勝手に変更・工事することはできません。

管理組合の仕組み

区分所有法第3条では、区分所有者全員が管理組合を構成することが定められています。管理組合への加入は強制で、マンションを購入した時点で自動的に組合員になります。

• 管理組合：区分所有者全員で構成される法人格のない任意団体（マンション管理組合法人になれる場合も）
• 理事会：総会で選出された理事（理事長・副理事長等）が運営を担当
• 総会（集会）：年1回以上開催が義務。重要事項を決議する

総会の決議要件

決議の種類	必要な賛成	主な内容
普通決議	区分所有者数・議決権の各過半数	役員選任・管理費改定・予算承認
特別決議（3/4）	区分所有者数・議決権の各3/4以上	規約変更・共用部分の重大な変更
建替え決議	区分所有者数・議決権の各4/5以上	建替え

管理規約の役割

管理規約は区分所有者全員が守るべきルールです。国土交通省が「マンション標準管理規約」を作成しており、多くのマンションはこれに準拠した規約を採用しています。

• 専有部分の使用方法（ペット可否・民泊禁止等）
• 共用部分の管理・費用負担
• 管理費・修繕積立金の額と用途
• 総会・理事会の運営方法

区分所有者の主な権利と義務

権利

• 専有部分の使用・収益・処分（賃貸・売却）
• 共用部分の使用
• 総会での議決権行使
• 管理に関する資料の閲覧請求

義務

• 管理費・修繕積立金の納付
• 管理規約・総会決議の遵守
• 共用部分の適切な使用
• 区分所有者であることに基づく協力義務（建替え時の売渡し請求への応答等）

義務違反者への対処

管理規約違反や共同生活上の義務に著しく違反する区分所有者に対しては、区分所有法第57〜60条に基づき以下の措置が取れます：

• 違反行為の停止請求（57条）
• 専有部分の使用禁止請求（58条）：3/4以上の特別決議が必要
• 区分所有権の競売請求（59条）：3/4以上の特別決議＋裁判所への申立て
• 賃借人への引渡請求（60条）：賃借人が違反者の場合

区分所有法はマンション生活の基盤です。購入時だけでなく、購入後も継続的に学ぶことでトラブルを防ぎ、良好なマンション生活を維持できます。

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。