不動産を売却すると譲渡所得税が課されます。宅建試験では計算式・3000万円特別控除・長期譲渡の軽減税率・居住用財産の特例が頻出。本記事で体系的にマスターしましょう。
目次
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡収入金額 ー 取得費 ー 譲渡費用
- 取得費：購入代金＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）※建物は減価償却後
- 取得費が不明な場合：譲渡収入金額の5%（概算取得費）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費・解体費など
短期・長期の税率区分
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20% |
所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で計算します。例えば2024年5月に売却した場合、2024年1月1日時点の所有期間が基準です。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。宅建試験最頻出の特例です。
- 居住用財産であること（転居後3年以内の年末まで適用可）
- 売却の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売主と買主が親族・配偶者・同族会社等の特別の関係でないこと
- 短期所有でも適用可能（税率区分とは別）
長期譲渡所得の軽減税率特例
10年超所有の居住用財産を売却した場合、さらに低い軽減税率が適用されます。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% |
この軽減税率特例は3,000万円控除との重複適用が可能です。つまりまず3,000万円控除して、残った利益に軽減税率を適用できます。
特定居住用財産の買換え特例
一定の要件を満たした居住用財産の売却＋買換えを行った場合、課税を繰り延べる特例もあります。ただし非課税ではなく「繰延べ」である点に注意。
宅建試験の重要ポイント
- 所有期間は売却年の1月1日時点で判定
- 5年超＝長期、5年以下＝短期
- 3,000万円控除は前年・前々年未適用が条件
- 10年超の軽減税率と3,000万円控除は重複適用可
- 取得費不明の場合は5%概算取得費
まとめ
譲渡所得税は「計算式の理解」「短期・長期の判定方法」「3,000万円控除の要件」の3つが宅建試験の核心です。実務でも売却判断の重要要素のため、しっかりマスターすることをおすすめします。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
【著者】宅建・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の四冠保有。不動産実務10年超。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談は税理士にお問い合わせください。
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