📅 情報基準日：2026年4月17日
不動産投資の広告でよく見る「利回り○%」——実はその数字には2種類あります。表面利回りと実質利回りの違いを知らずに物件を買うと、「思ったより儲からない」という失敗に直結します。
表面利回りとは
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
満室を前提とし、諸経費を一切考慮しない「理論上の最大収益率」です。不動産ポータルサイトの広告に掲載されているのはほぼ表面利回りです。
計算例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 |
| 月額家賃（5戸 × 6万円） | 30万円 |
| 年間家賃収入（満室） | 360万円 |
| 表面利回り | 12.0% |
実質利回りとは
実質利回り（ネット利回り）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100
現実に手元に残るキャッシュフローを反映した収益率です。投資判断の本来の基準はこちらです。
諸経費の内訳（年間）
| 経費項目 | 目安 |
|---|---|
| 管理委託費 | 家賃収入の5〜10% |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件価格の0.5〜1.5% |
| 火災保険・地震保険 | 年間2〜5万円程度 |
| 修繕費・維持費 | 家賃収入の5〜10% |
| 空室損失（空室率10%想定） | 家賃収入の10% |
実質利回りの計算例
先ほどの3,000万円物件（表面利回り12%）の実質利回りを計算します。
- 年間家賃収入（満室）：360万円
- 管理委託費（7%）：25.2万円
- 固定資産税等：15万円
- 保険：3万円
- 修繕費（5%）：18万円
- 空室損失（10%）：36万円
- 諸経費合計：97.2万円
- 購入諸費用（物件価格の8%）：240万円
実質利回り = （360 − 97.2）÷（3,000 + 240）× 100 ≒ 8.1%
表面12%→実質8.1%。この差を理解せずに投資すると後悔します。
表面利回りが高くても危ない物件のパターン
- 人口減少地域の物件：空室率が年々上昇し、家賃収入が見込みより大幅に低下
- 修繕積立が不足している物件：突発的な大規模修繕で支出が跳ね上がる
- 現況空室が多い物件：「満室想定」の家賃収入は机上の空論
- サブリース（家賃保証）付き物件：保証賃料が市場より低く設定されていることが多い
キャッシュオンキャッシュリターン（CCR）も確認しよう
CCR = 年間手取りキャッシュフロー ÷ 自己資金投下額 × 100
融資を活用した場合は、ローン返済後に手元に残る現金の利回りを示します。実質利回りより現実的な投資効率の指標です。
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よくある質問（FAQ）
Q. 表面利回りと実質利回りの差はどのくらいが普通ですか？
A. 一般的に表面利回りから2〜4%程度低くなります。表面10%なら実質6〜8%が目安です。
Q. 広告の利回りが高すぎる物件はなぜ危ないですか？
A. 利回りが高い＝価格が安い＝何らかのリスクがある、という逆説が成り立ちます。立地・築年数・管理状況に問題がある可能性を疑いましょう。
Q. 初心者は何%以上の実質利回りを目指すべきですか？
A. 東京圏なら実質4%以上、地方なら実質6%以上を目安に、空室リスクを加味した保守的な計算をすることをおすすめします。
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