📅 情報基準日：2026年4月17日
不動産投資で最も重要な判断が「どの物件を買うか」です。利回りだけで選ぶのは危険——私が四冠資格の学習と実務で得た、物件選びの判断軸を徹底解説します。
収益物件選びの4つの判断軸
| 判断軸 | 重要度 | 主なチェック項目 |
|---|---|---|
| ①利回り | ★★★★☆ | 表面・実質・想定利回りの区別 |
| ②立地 | ★★★★★ | 最寄り駅徒歩分数・人口動態・賃貸需要 |
| ③築年数・構造 | ★★★★☆ | 耐震基準・修繕履歴・残存耐用年数 |
| ④管理状況 | ★★★★☆ | 管理組合・修繕積立金・入居率 |
利回りの計算方法と注意点
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：物件価格2,000万円・年間家賃120万円の場合 → 120 ÷ 2,000 × 100 = 6.0%
⚠️ 表面利回りは「満室時」を前提とした数値で、諸経費を含みません。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り = （年間家賃収入 − 年間諸経費）÷ （物件価格 + 購入諸費用）× 100
諸経費には管理費・固定資産税・修繕費・保険料・空室損失が含まれます。表面利回り6%の物件でも実質4〜4.5%になることが多いです。
エリア別・物件タイプ別の目安利回り（2026年）
| エリア・タイプ | 表面利回り目安 |
|---|---|
| 東京23区 区分マンション | 3〜5% |
| 地方都市 区分マンション | 7〜10% |
| 地方都市 一棟木造アパート | 8〜12% |
立地の見方：現地調査で確認すべきこと
- 最寄り駅から徒歩分数：単身向けは10分以内、ファミリー向けは15分以内が目安
- 周辺の賃貸需要：大学・病院・工場・オフィス街が近いか
- 人口動態：国勢調査・国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で人口増減を確認
- 競合物件の空室状況：SUUMO・HOME’Sで周辺の空室率を調査
- ハザードマップ：国土交通省のハザードマップポータルで洪水・土砂リスクを確認
築年数と耐震基準
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」適用。旧耐震基準（1981年以前）の建物は耐震診断の有無を必ず確認しましょう。融資審査でも新耐震が有利です。
管理状況の確認ポイント（区分マンション）
- 修繕積立金の積立額と計画修繕の有無（長期修繕計画書）
- 管理費の滞納状況（重要事項調査報告書で確認）
- 大規模修繕の実施年（直近10年以内に実施済みか）
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よくある質問（FAQ）
Q. 表面利回り何%以上なら買いですか？
A. 東京圏なら実質3〜4%以上、地方なら実質5〜6%以上が一般的な基準です。ただし立地・管理状況・融資条件次第で判断は変わります。
Q. 築古物件は避けるべきですか？
A. 一概にNGではありません。旧耐震基準でなければ、リフォーム済みで管理状態が良い築古物件は高利回りを得やすいです。耐震診断・修繕履歴の確認が前提です。
Q. 地方の高利回り物件はなぜ危ないのですか？
A. 人口減少エリアでは空室が慢性化しやすく、表面利回りが高くても実質収益がゼロ以下になるリスクがあります。人口動態の確認が必須です。
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