住宅ローンの借り換えは、うまくいけば総返済額を数百万円削減できる有力な節約術です。ただし費用と手続きの複雑さも伴います。宅建士が損益分岐の計算から手順まで解説します。
目次
借り換えのメリット
借り換えとは、現在の住宅ローンを別の金融機関の低金利ローンに変更することです。
借り換え効果の試算例： 残債：2,500万円 / 残期間：20年 現在の金利：1.5% → 借り換え後：0.5%（金利差1.0%） 月返済額変化：約121,000円 → 約109,000円（月12,000円削減） 20年間の総削減額：12,000円 × 240ヶ月 = 288万円 借り換え諸費用（約50〜70万円）を差し引いても220万円以上お得
借り換えが得かどうかの判断基準
一般的に以下の3条件が揃う場合、借り換えの検討価値があります。
- 金利差が1%以上
- 残債が1,000万円以上
- 返済期間が10年以上残っている
これら3条件が全て揃う場合、借り換え諸費用を大きく上回る節約効果が期待できます。
借り換えにかかる諸費用
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 融資手数料（新ローン） | 借入額の2.2%（定率型）または2〜5万円（定額型） |
| 抵当権抹消登記（旧ローン） | 約1〜2万円（司法書士費用込みで3〜5万円） |
| 抵当権設定登記（新ローン） | 債務残高の0.4%（登録免許税）+ 司法書士費用5〜10万円 |
| 繰上返済手数料（旧ローン） | 0〜3万円（ネット銀行は無料が多い） |
| 合計目安 | 30〜80万円 |
借り換え手順（ステップバイステップ）
- 現在のローン残債・金利・残期間を確認：返済予定表を取り出す
- 複数行に仮審査申込み：3〜5行に同時申込み（ネット銀行・メガバンク・地銀を混ぜる）
- 条件比較：金利だけでなく手数料・団信内容・ポイント還元も比較
- 本審査：仮審査通過後、物件書類・収入証明等を提出
- 旧ローン完済・新ローン実行：司法書士が同日に抵当権抹消・設定を実施
- 住宅ローン控除の再適用手続き：借り換え後も控除の継続申請が必要（翌年の確定申告）
借り換えで注意すべきポイント
- 住宅ローン控除：借り換え後も要件を満たせば継続適用可。ただし増額分（債務上乗せ等）は対象外。
- 変動→固定への借り換え：金利上昇局面では有効だが、固定金利は現状変動より高いため慎重に。
- 審査落ちリスク：借り換え時も新規同様の審査がある。転職直後・収入減少後は通りにくい。
- 抵当権（民法369条（e-Gov法令検索））：借り換えには必ず抵当権の付替えが伴う。この費用が借り換えコストの中核。
固定金利から変動金利への借り換えは？
フラット35（2%前後）から変動金利（0.3〜0.5%）への借り換えも金利差が大きく節約効果は高いですが、将来の金利上昇リスクを引き受けることになります。金利上昇シナリオを複数パターンシミュレーションした上で判断してください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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