空室対策「管理会社変更の判断基準」空室長期化の原因特定と切り替え手順【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

空室が3ヶ月以上続いている場合、管理会社の対応・能力に問題がある可能性があります。変更すべきか継続すべきかを正確に判断するための基準と手順を解説します。

空室長期化の原因チェックリスト

管理会社変更前に確認すべき原因：①家賃設定：周辺相場より10%以上高くないか（ポータルサイトで同条件物件と比較）。②広告の質：写真枚数・品質・コメント内容が貧弱ではないか。③掲載先：SUUMO・アットホーム等の主要ポータルに掲載されているか。④内覧への対応：問い合わせへの返答・内覧案内が迅速か（当日・翌日対応できているか）。⑤物件の状態：クリーニング済みか・設備の不具合がないか。

管理会社変更を検討すべきサイン

①3ヶ月以上空室で問い合わせが月0〜1件。②「様子を見ましょう」しか言わず具体的な提案がない。③業務報告書が届かない・電話に出ない対応が続く。④修繕費が相場より明らかに高い。⑤入居者からの苦情対応が遅い（入居者から直接大家に連絡が来る）。

管理会社変更の手順

①現在の管理委託契約の解約条件確認（通常3〜6ヶ月前の予告が必要）。②新管理会社の選定（入居付け実績・エリアの得意度・手数料を複数社比較）。③既存入居者への通知・引継ぎ準備（賃料振込先・緊急連絡先等）。④解約通知→引継ぎ期間中の並走→新管理会社への鍵・書類の引渡し。

よくある質問

Q. 管理会社を変えると入居者から苦情が来ますか？

A. 適切に事前通知（変更時期・新会社の連絡先・賃料振込先）を行えば苦情は出にくいです。通知は旧管理会社・新管理会社の連名で書面を送るのが一般的です。

Q. 管理会社変更で家賃設定が変わることはありますか？

A. 新管理会社から「現状の家賃は相場と合っていない」と指摘されることがあります。空室解消のための家賃見直しを含めて新管理会社と協議することが重要です。