住宅ローン「フラット35」2026年版・金利水準・審査基準・活用シーン【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

フラット35は住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が民間金融機関と提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。金利変動リスクがないため長期的な返済計画が立てやすく、2024年以降の金利上昇環境でも注目を集めています。

フラット35の基本スペック（2026年）

物件の技術基準

フラット35の利用には物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要があります。主な基準：①住宅面積（戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上）。②耐久性・可変性の基準（省エネ基準・耐震基準など）。③住宅の種類（新築・中古）によって要件が異なる。中古住宅の場合は「現地検査」が原則必要です。

フラット35Sの金利優遇

省エネ性・耐震性・バリアフリー性の高い住宅はフラット35Sにより金利引き下げ（当初10年間0.25%引き等）が受けられます。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅はフラット35S（ZEH）でさらに優遇されます。2026年の省エネ基準義務化に合わせて優遇制度の拡充が続いています。

フラット35が向いている人・向かない人

向いている人：①金利変動を嫌い安定した返済額を望む。②長期（25〜35年）返済を予定している。③自営業・フリーランスで所得証明が複雑（審査が民間より緩い場合あり）。向かない人：①短期で繰上返済・完済を計画している（高い固定金利のメリットが薄れる）。②変動金利と比べて利息総額の差が大きくなる場合。

よくある質問

Q. フラット35は中古住宅でも利用できますか？

A. 利用できます。ただし建築年・構造・状態によっては現地検査が必要で、耐震性などの基準を満たさないと利用できません。1981年以前の旧耐震基準の建物は耐震改修報告書等が必要な場合があります。

Q. フラット35と民間ローンを組み合わせることはできますか？

A. 同一物件に対してフラット35と民間ローンを同時に利用すること（ダブルローン）は、原則として承認されません。ただし別の物件（土地ローン等）との組み合わせは可能な場合があります。