不動産売却「住み替えの段取り」売り先行・買い先行のメリット・デメリット比較【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

住み替えには「現居を先に売ってから新居を買う（売り先行）」と「新居を先に買ってから現居を売る（買い先行）」の2通りの進め方があります。どちらが適しているかは資金状況・ローン残高・売却見込みによって異なります。

売り先行のメリット・デメリット

メリット：①売却代金を確認してから購入予算を確定できるため資金計画が安全。②二重ローンのリスクがない。③時間をかけて売却できるため高値売却しやすい。デメリット：①売却後から新居引渡しまでの仮住まいが必要（家賃・引越し費用がかかる）。②住みながらの内覧対応が必要。

買い先行のメリット・デメリット

メリット：①仮住まい不要で引越しが1回。②新居に余裕を持って引越しできる。③現居を空にしてから売却・内覧対応が楽。デメリット：①売却前に新居ローン開始→二重ローンリスク。②急いで売却することになり値引き圧力が高まる。③ローン審査時に既存ローンが残ると新ローンの審査が厳しくなる。

つなぎ融資・住み替えローン

買い先行時や売り先行だが売却代金入金前に新居の残代金が必要な場合に活用できる融資：①つなぎ融資：売却代金入金までの期間、売却見込み額を担保に短期借入。金利は通常の住宅ローンより高め（年2〜4%）。②住み替えローン（借り換え型）：現居のローン残高＋新居購入費を合算して新ローンを組む。新居の担保だけでなく現居の売却も条件とする場合が多い。

2026年の金利環境での選択

2024年から日銀が利上げに転じ、2026年現在も金利上昇傾向が続いています。ローン金利上昇環境では：①二重ローン期間を最小化する売り先行が資金効率上有利。②変動金利ローンを利用している場合は早期完済のメリットが大きくなっている。③つなぎ融資の金利コストも増加しているため、買い先行のコスト負担が大きくなっています。

よくある質問

Q. 仮住まいの費用はどのくらいかかりますか？

A. 売り先行で仮住まいが必要な場合、3〜6ヶ月程度の賃貸費用（家賃10〜20万円/月）＋引越し費用（往復で20〜30万円）で合計60〜150万円程度かかることがあります。

Q. 同時決済（売却と購入の同日決済）は可能ですか？

A. 可能ですが、関係者（金融機関・司法書士・仲介業者等）の調整が複雑になります。同日決済は売却代金を即日新居の購入代金に充当できるため資金効率が高い反面、いずれかの取引が遅延するとすべての取引に影響します。