不動産売却「瑕疵告知義務」告知必要な項目と告知書の書き方【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

不動産売却では、売主は物件の瑕疵（欠陥・不具合）を買主に告知する義務があります。2020年民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更され、告知義務の重要性はさらに高まっています。告知漏れは契約解除・損害賠償請求の原因となります。

告知すべき瑕疵の種類

心理的瑕疵（事故物件）の告知範囲

国土交通省のガイドライン（2021年10月）では、以下の場合に告知が必要とされています：①同居者・前居住者の死（自然死・日常生活の事故死を除く）が発生した場合→おおむね3年間告知。②特殊清掃や大規模な原状回復工事が必要になった自然死・孤独死→期間を問わず告知。③賃貸では前の借主の死が判明している場合も告知。

告知書の作成方法

売主が記入する「物件状況確認書（告知書）」の主な記載項目：①雨漏りの有無（箇所・時期・修理歴）。②シロアリ被害・駆除歴。③給排水管のつまり・漏水。④増改築・改修工事の有無と内容。⑤隣地・道路との境界確認状況。⑥騒音・振動・臭気等の環境問題。⑦心理的瑕疵の有無。⑧法令上の制限（再建築不可・接道問題等）。

告知漏れによるリスク

2020年民法改正後は「契約不適合」があれば引渡し後も売主の責任が問われます：①修補請求・代金減額請求・損害賠償請求。②重大な契約不適合の場合は契約解除も可能。③故意の不告知は不法行為として追加の損害賠償リスク。仲介業者も重要事項説明義務があり、告知漏れに関与した場合は業者も責任を問われる場合があります。

よくある質問

Q. 知らなかった瑕疵は告知不要ですか？

A. 売主が知らなかった場合でも「知ることができた」瑕疵（調査すれば判明する）は責任を問われる可能性があります。特に雨漏り・基礎の問題は事前のホームインスペクションで把握しておくことをお勧めします。

Q. 「現状渡し・免責特約」を付ければ全て免責になりますか？

A. 宅建業者（不動産会社）への売却では完全免責が可能ですが、個人への売却では知っていた瑕疵を告知しない免責特約は無効になる場合があります（民法572条）。