賃貸経営「定期借家契約の活用」普通借家との使い分けと再契約の実務【2026年版】

情報基準日：2026-05-21

定期借家契約（定期建物賃貸借）は、更新のない賃貸借契約で、期間満了とともに確実に契約が終了します。大家にとって期間満了後に確実に物件を取り戻せるメリットがある一方、入居者の視点では更新できない不安から、普通借家より賃料を低めに設定する必要が生じることも多いです。

定期借家と普通借家の違い

終了通知と再契約の実務

定期借家の期間満了前に大家は「終了通知」を送付する義務があります（期間1年以上の場合は期間満了の1年前〜6ヶ月前の間に通知）。通知を怠ると、通知から6ヶ月経過するまで契約が終了しません。再契約は新たな定期借家契約として締結（旧契約とは別の新しい契約）します。更新ではないため、再契約時に保証会社の再審査が必要な場合があります。

定期借家が有効な場面

①転勤等で一定期間のみ賃貸に出したい場合②リノベーション前の短期賃貸③高齢者向け終身賃貸との組み合わせ④外国人・法人のストレスフリーな短期賃貸。定期借家は普通借家より賃料が5〜10%低くなる傾向がありますが、期間終了の安心感から高額帯の物件（高収益物件）の場合は活用メリットが大きくなります。

よくある質問

Q. 定期借家の書面交付なしで口頭説明だけでも有効ですか？

A. 無効です。定期借家契約は公正証書等書面による締結と「更新がない旨の書面（別紙）」による事前説明の両方が必要です。どちらか一方でも欠けると定期借家としての効力がなく普通借家とみなされます（最高裁判例）。

Q. 定期借家で入居者が途中退去できる場合はありますか？

A. 居住用で床面積200㎡未満の場合、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情がある場合は中途解約が認められます（借地借家法38条6項）。それ以外の場合は原則として途中解約はできません。