📅 情報基準日：2026年5月現在
投資用マンションの売却タイミングは利回り・市況・個人の資金計画によって異なります。感情ではなく数字で判断することが売却成功の鍵です。
目次
売却を検討すべきタイミング
| 判断基準 | 売り時のサイン |
|---|---|
| 利回り | 実質利回りが3%を下回り、他の投資先が有利になってきた |
| 築年数 | 築15〜20年超で大規模修繕が近く、費用負担が増える見通し |
| 空室率 | 空室が慢性化し、CF（手残り）がマイナスまたはギリギリ |
| 市況 | 首都圏・主要都市の価格が高水準・金利上昇前の売り抜け |
| 税務 | 保有5年を超えた（長期譲渡所得税率に移行：20.315%） |
売却価格を最大化する準備
- 入居者がいる状態（オーナーチェンジ）の方が投資家向けに売りやすい場合あり
- 退去後のリフォームから売り出す方が実需向けに売れるケースもあり
- 複数の不動産会社（投資物件専門）に査定を依頼
- 売却前に修繕積立金残高・管理費滞納の有無を確認しておく
FAQ
Q. 入居者がいる状態（オーナーチェンジ）のまま売却できますか？
A. はい、オーナーチェンジ物件として売却可能です。ただし入居者のいる物件は実需（自ら居住する買主）には売りにくく、投資家向けになります。売却価格は実需向けより安くなることが多いため、退去後の空室での売却と比較して判断してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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