※本記事の情報基準日：2026年5月
宅建業者が自ら売主として不動産を売却する場合、民法の規定より買主に不利な瑕疵担保責任（現行：契約不適合責任）の特約は無効になります。この8種制限のひとつを正確に理解しましょう。
目次
民法の原則：契約不適合責任
2020年改正民法では「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。売主は引き渡した目的物が「種類・品質・数量」において契約内容に適合しない場合、買主から①追完請求（修補・代替物引渡し・不足分引渡し）②代金減額請求③損害賠償請求④解除を受ける可能性があります。
宅建業法における特約制限
宅建業者が自ら売主の場合、以下の特約は無効です。
- 契約不適合責任を一切負わない特約：無効（民法は任意規定だが宅建業法で制限）
- 通知期間を引渡しから2年未満に短縮する特約：無効（2年未満の期間設定は不可）
- 損害賠償のみに限定する特約：無効（追完・解除も請求できる必要がある）
| 特約の内容 | 有効/無効 |
|---|---|
| 引渡しから2年で責任を終了する特約 | 有効（2年以上だから） |
| 引渡しから1年で責任を終了する特約 | 無効（2年未満） |
| 責任を負わない旨の特約 | 無効 |
| 引渡しから3年間責任を負う特約 | 有効（民法より有利） |
「2年」は試験で必ず出る数字
宅建業者が自ら売主の場合の契約不適合責任の通知期間は「引渡しから2年以上」でなければなりません。民法の原則は「知った時から1年以内」の通知ですが、宅建業法では通知期間の下限を「引渡しから2年」と定めています。この2年という数字は必ず覚えましょう。
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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