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表面利回りだけで物件を選ぶ危険性
不動産投資初心者が最も陥りやすい罠が「表面利回りだけで物件を評価すること」です。表面利回りは実際の収益性を正確に反映しておらず、高利回りに見えても実際はほとんど手残りがない物件が多く存在します。
表面利回りと実質利回りの違い
| 指標 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入÷物件価格×100 | コストを含まない。業者の広告によく使われる |
| 実質利回り（NOI利回り） | （年間家賃収入－年間費用）÷物件価格×100 | 管理費・修繕費・税金等を差し引いた実態に近い数字 |
| CCR（自己資本配当率） | 年間キャッシュフロー÷自己資本×100 | 実際に手元に残る現金の対自己資本比率 |
実質利回りの計算例
【例】物件価格3,000万円、年間家賃収入180万円（表面利回り6%）の物件
- 管理費・修繕積立金：年12万円
- 固定資産税：年8万円
- 管理会社手数料（5%）：年9万円
- 火災保険・その他：年3万円
- 合計費用：年32万円
実質利回り＝（180万−32万）÷3,000万×100＝4.93%
表面6%でも実質は5%を割り込みます。ローン返済を加味したキャッシュフローはさらに厳しくなります。
利回り以外に見るべき指標
- 空室率：エリアの賃貸需要を示す最重要指標
- 築年数と大規模修繕の状況：近い将来の出費リスクを確認
- 価格の妥当性：周辺の成約事例と比較
- 出口価格（売却価格の想定）：何年後にいくらで売れるかのシミュレーション
まとめ
不動産投資の判断基準は「表面利回り→実質利回り→キャッシュフロー→CCR」の順に深掘りすることが重要です。広告の数字を鵜呑みにせず、全コストを織り込んだ実態を自分で計算する習慣を持ちましょう。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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