不動産投資「表面利回りvsNOI利回りvsCCR」投資指標の正しい使い方【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

不動産投資では複数の「利回り」指標が使われます。広告で目にする「表面利回り」だけで判断すると実態と大きくかけ離れることがあります。NOI利回り・CCR・IRRなど各指標の意味と使い方を理解しましょう。

主要な投資指標の計算式

NOIの計算方法

NOI（Net Operating Income）＝家賃収入×(1−空室率)−運営費用。運営費用に含むもの：固定資産税・管理委託費・修繕費・保険料・広告費等（ローン返済は含まない）。NOI利回り8%・借入金利2%の場合：イールドギャップ（NOI利回りと融資金利の差）は6%。このギャップがプラスであればレバレッジ効果があります。

CCRと自己資金の効率

例：物件1億円・自己資金2,000万円・ローン8,000万円・年間キャッシュフロー240万円の場合：CCR＝240万÷2,000万×100＝12%。目標CCR：10〜15%以上が積極的な投資水準。CCRは借入比率（レバレッジ）が高いほど上昇しますが、リスクも高まります。

指標の使い分けポイント

①物件選定段階：NOI利回りで物件の収益力を比較。②資金計画：CCRで自己資金の回収効率を確認。③長期保有・出口戦略：IRRで投資全体の効率を評価。表面利回りだけを見て高利回り物件に飛びつくことが失敗の典型例です。空室率・修繕積立・ローン返済後のキャッシュフローを必ず確認しましょう。

よくある質問

Q. 表面利回り8%と10%ではどちらが優良物件ですか？

A. 一概には言えません。10%でも空室率が高い・老朽化による修繕費が多い・立地が悪い物件より、8%でも都市部・新築・空室率低い物件の方が実質的な収益が高い場合があります。表面利回りは最初のフィルタリングに使い、詳細分析にはNOI利回りやキャッシュフロー計算を使いましょう。

Q. IRRはどうやって計算すればよいですか？

A. ExcelのIRR関数を使うか、不動産投資シミュレーションツールで計算できます。各年のキャッシュフロー（初期投資はマイナス・売却時はプラス）を入力することで計算されます。