不動産投資「節税の適正範囲と税務調査リスク」税理士が解説【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

不動産投資は節税に有効な手段ですが、経費の過大計上・スキームの乱用は税務調査で否認されるリスクがあります。適正な節税と過度な節税の境界線を理解することが重要です。

経費として認められるもの・認められないもの

税務調査リスクが高いケース

①多額の経費計上で不動産所得が毎年大幅な赤字になっている。②家族への給与（青色事業専従者）が市場価格と乖離している。③修繕費・交際費等が急増している。④小口化商品・スキームを使った極端な相続税対策。⑤海外不動産を活用した節税。国税庁は不動産投資家への調査を強化しており、申告内容と実態の乖離は厳しく調査されます。

適正な節税の基本原則

①実際に支出した費用のみを経費計上する。②按分計算（自宅兼事務所・プライベート利用混合の費用）は合理的な根拠に基づく。③修繕費・資本的支出の区分は税法上の基準に従う。④節税スキームは税理士・税務署への事前確認を経て適用する。⑤申告書・領収書・計算根拠は7年間保管（調査対象期間）。

よくある質問

Q. 税務調査が来た場合、どう対応すればいいですか？

A. 税理士に同席を依頼することを強く推奨します。調査官の質問に対して不明確・矛盾する回答をすると追加調査のリスクが増します。領収書・契約書・通帳等の書類を整理して対応準備することが重要です。

Q. 海外不動産投資での節税は問題がありますか？

A. 海外不動産（特に建物比率の高いアメリカ等）の減価償却を使った損失計上は国税庁が問題視しており、2020年以降に税制改正で損失の損益通算が制限されました。スキームの選択前に税理士への確認が必須です。