📅 情報基準日：2026年5月現在
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築40〜50年以上の老朽マンションが増加し、建替え・大規模改修・解体・売却のいずれかの選択を迫られる管理組合が増えています。マンション管理士はこのプロセスを多角的に支援します。
目次
老朽マンションの再生の主な選択肢
| 選択肢 | 概要 | 必要な決議 |
|---|---|---|
| 大規模改修・耐震改修 | 建物を活かして大規模修繕・耐震補強で延命する | 普通決議（管理組合）・耐震改修は過半数以上 |
| 建替え | 現在のマンションを解体して新しいマンションを建てる | 区分所有者・議決権各5/5（全員）→4/5で可決（区分所有法62条） |
| 敷地売却（マンション建替え円滑化法） | マンションを解体して土地をデベロッパーに売却 | 区分所有者・議決権各4/5の多数決（2024年改正で緩和傾向） |
| マンション再生（買換え・等価交換） | デベロッパーとの等価交換で区分所有者が新マンションに入居 | 個別交渉・建替え決議が前提 |
建替えを円滑に進めるためのポイント
- 早期の合意形成：建替えの必要性を区分所有者に早期に周知し、理解を得る時間を確保する
- 反対区分所有者への対応：建替えに反対する区分所有者は「時価での買取請求」が可能（62条6項）
- デベロッパーとの交渉：等価交換・マンション再生の場合は専門家が交渉を支援する
- 2024年の改正マンション建替え円滑化法の内容を把握した上で最適な再生方法を提案する
FAQ
Q. 建替えに反対する区分所有者は最終的にどうなりますか？
A. 建替え決議が可決された後も反対の意思を持つ区分所有者には「時価での買取請求」が保障されています（区分所有法63条）。買取請求に応じない場合、建替え組合等は反対区分所有者の区分所有権を「時価」で強制的に買い取ることができます（売渡し請求権）。反対区分所有者が建替えを完全に阻止することはできませんが、適正な時価で補償されます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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