📅 情報基準日：2026年4月時点（IT重説・拘禁刑改正反映）
宅建業法35条の重要事項説明書（35条書面）は、宅建試験で毎年2〜3問出題される最重要テーマです。記載事項・説明タイミング・IT重説の要件を正確に押さえましょう。
目次
重要事項説明とは
不動産の売買・交換・賃貸借の契約締結前に、宅地建物取引士が買主・借主に対して重要事項を書面（35条書面）で説明する義務です。
- 説明義務者：宅地建物取引士（記名・押印し、相手方に書面を交付）
- 説明相手：買主・借主（相手方）。売主・貸主への説明義務はない
- タイミング：契約締結前（契約後では×）
35条書面の主な記載事項
共通事項（売買・賃貸借共通）
| カテゴリ | 主な記載事項 |
|---|---|
| 対象物件の権利関係 | 登記された権利の種類・内容・名義人（抵当権・借地権等） |
| 法令上の制限 | 都市計画法・建築基準法・その他法令による制限（用途地域・建蔽率・容積率等） |
| 私道の負担 | 私道に関する負担の有無・その内容 |
| 飲用水・電気・ガス | 整備状況および未整備の場合の整備見通し |
| 工事完了時の形状等 | 未完成物件は完了時の形状・構造・仕上げ（設計図・写真等を添付） |
売買・交換に固有の事項
- 代金・交換差金の額、支払方法・時期
- 宅地または建物の瑕疵（欠陥）を担保すべき責任の履行に関する保証保険等の概要
- 建物の耐震診断・石綿使用調査の実施状況
賃貸借に固有の事項
- 借賃の額、支払方法・時期
- 敷金その他の金銭の授受に関する事項
- 契約終了時における宅地または建物の取り壊し条件
IT重説（電磁的方法による説明）
2022年5月の宅建業法改正で、売買・賃貸借の両方でIT重説が全面解禁されました（以前は賃貸のみ試行）。
- 相手方（買主・借主）の承諾が必要
- 映像と音声を同時に双方向で送受信できる環境（ZoomやTeams等）
- 宅建士が35条書面を事前に相手方に送付し、画面上で書面を確認しながら説明
- 宅建士証の画面提示（宅建士証を画面に映して確認させる）
⚠️ IT重説では書面の電磁的方法による交付も可能（相手方承諾が必要）。ただし宅建士の記名・押印（電子署名）は引き続き必要。
違反した場合の効果
- 説明義務違反：宅建業者への指示・業務停止・免許取消しの行政処分。宅建士への指示・事務禁止・登録消除の処分。
- 契約の効力：35条書面の交付・説明義務違反があっても、売買・賃貸借契約自体は有効（公法上の義務違反であり、私法上の効力には影響しない）。ただし損害賠償責任が生じる。
- 罰則（直罰規定）：35条書面の未交付等は100万円以下の罰金
37条書面（契約書面）との違い
| 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） | |
|---|---|---|
| タイミング | 契約前 | 契約後（遅滞なく） |
| 説明者 | 宅地建物取引士（口頭説明必須） | 宅地建物取引士（交付のみ・説明義務なし） |
| 交付先 | 買主・借主のみ | 契約の両当事者（売主・買主等） |
よくある質問（FAQ）
Q. 宅建業者が自ら買主となる場合も35条書面の交付が必要ですか？
A. いいえ。宅建業者が相手方（買主等）である場合は35条書面の交付義務はありません（宅建業者間取引の特例）。ただし37条書面の交付は必要です。
Q. 宅建士の免許（登録）がない社員が説明してもよいですか？
A. いいえ。重要事項説明は必ず宅地建物取引士が行わなければなりません。無資格者の説明は宅建業法違反です。
まとめ：試験前チェックリスト
- ✅ 35条書面は契約締結前に宅建士が説明・交付
- ✅ 説明相手は買主・借主のみ（売主・貸主への説明不要）
- ✅ IT重説：相手方の承諾＋映像音声双方向通信＋宅建士証画面提示
- ✅ 宅建業者が相手方（買主等）の場合は35条書面交付義務なし
- ✅ 違反しても契約自体は有効（行政処分・損害賠償の対象）
免責事項
本記事の内容は執筆時点の法令・公的データに基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終的な判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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