📅 情報基準日：2026年4月1日
不動産取引では、契約前に物件の法的状況・物理的状況を徹底的に調査することが不可欠です。本記事では宅建士が実務で行う物件調査の全手順を、確認先・チェックポイントとともに解説します。
目次
物件調査の全体フロー
- 登記情報の確認（法務局・登記情報提供サービス）
- 公図・地積測量図・建物図面の取得
- 用途地域・建築制限の確認（市区町村・都市計画図）
- ライフライン（上下水道・ガス・電気）の確認
- 現地調査（境界・接道・越境物・隣接状況）
- その他権利・法的制限の確認（抵当権・仮登記等）
①登記情報の確認
法務局（登記所）またはオンラインの「登記情報提供サービス」で登記事項証明書（全部事項証明書）を取得します。
土地登記事項証明書の確認項目
- 表題部：所在・地番・地目・地積（㎡）
- 権利部（甲区）：所有権の移転履歴・差押え・仮処分
- 権利部（乙区）：抵当権・地上権・地役権・賃借権の設定状況
②公図・地積測量図の確認
- 公図：土地の大まかな形状・隣接地・道路の位置を確認（精度は低い）
- 地積測量図：確定測量に基づく正確な面積・境界点を確認
- 建物図面・各階平面図：建物の形状・床面積を確認
③用途地域・建築制限の確認
市区町村の都市計画課（または都市計画情報のオンライン確認）で以下を確認します。
- 用途地域（13種類）
- 建蔽率・容積率
- 防火地域・準防火地域
- 高度地区・景観地区等の指定状況
- 道路種別（公道・私道）と幅員
④ライフライン確認
| 種類 | 確認先 | 主なチェック項目 |
|---|---|---|
| 上水道 | 市区町村水道局 | 本管の有無・口径・引込み済みか |
| 下水道 | 市区町村下水道局 | 公共下水道の有無・合併浄化槽・汲み取り |
| ガス | ガス会社 | 都市ガス・プロパンガスの別・本管距離 |
| 電気 | 電力会社 | 引込み済みか・容量 |
⑤現地調査のポイント
- 境界標（境界杭・鋲）の有無・位置確認
- 道路との接道状況（接道義務：建築基準法上の道路に2m以上接する必要）
- 越境物の確認（隣地からの構造物・木の枝など）
- 日照・眺望・騒音・臭気等の環境確認
- 土地の傾斜・地盤状況・浸水リスク（ハザードマップ確認）
まとめ・ポイント整理
- 登記事項証明書で所有権・抵当権・差押え等の権利関係を確認
- 公図・地積測量図で土地の形状・隣接地・境界を把握
- 用途地域・建蔽率・容積率は市区町村の都市計画情報で確認
- 接道義務（建基法上の道路に2m以上接道）を必ず確認
- ハザードマップ（洪水・土砂・高潮）の重要事項説明への記載義務（2020年改正）
よくある質問（FAQ）
Q. 登記事項証明書はオンラインで取得できますか？
A. 「登記情報提供サービス」（有料・クレジットカード決済）でオンライン確認が可能です。法的証明力は正式な証明書と異なりますが、調査目的には十分です。
Q. 公図と実際の境界が違う場合はどうすればいいですか？
A. 公図の精度は低い場合があります。実際の境界は境界標・筆界特定制度の利用・測量士による確定測量で確認します。
Q. 接道義務を満たさない土地は売れますか？
A. 売買自体は可能ですが、建築確認が取れないため「建物を建てられない土地」として評価が下がります。隣地の購入・セットバック等で解決する方法があります。
関連記事
免責事項
本記事の内容は、執筆時点の法令および公的データに基づき細心の注意を払って作成しておりますが、その正確性や完全性を保証するものではありません。本情報に基づいた判断や行動により生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。最終的な判断は、必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
コメント