📅 情報基準日：2026年4月18日
不動産登記法は宅建試験で毎年1〜2問出題されます。登記の種類・効力・対抗要件の仕組みを体系的に理解することが合格への近道です。
目次
不動産登記制度の概要
不動産登記は法務局（登記所）が管理する公的な記録で、不動産の物理的状況と権利関係を公示します。
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 表題部（表示登記） | 土地・建物の物理的状況（所在・面積・構造等） |
| 権利部甲区 | 所有権に関する事項（所有権移転・差押等） |
| 権利部乙区 | 所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権等） |
対抗要件主義（民法177条）
不動産の物権変動（所有権移転等）は登記をしなければ第三者に対抗できません。「登記なければ対抗できない」が基本ルールです。
- 当事者間では登記なしでも有効に権利は移転する
- 第三者に対抗するためには先に登記を備えることが必要
- 二重譲渡の場合、先に登記した方が優先（登記の先後で決まる）
⚠️ 登記なしに対抗できる例外：相続・時効取得（不法占拠者・背信的悪意者には対抗可）
仮登記の効力
仮登記は本登記の順位を保全するための予備的な登記です。
- 仮登記後に本登記をした場合、順位は仮登記の時点に遡る
- 仮登記自体には対抗力はない（本登記をして初めて対抗力が生じる）
- 仮登記後の利害関係人の権利は本登記により順位が後回しになる
仮登記ができる場合：①物権変動が条件付きの場合、②請求権保全のための仮登記（仮登記担保）
区分建物（マンション）の登記
区分建物は建物の表題部に「敷地権」が記録されることが特徴です。敷地権とは建物と一体として扱われる土地の権利のことです。
- 敷地権の表示がある区分建物は、建物の登記と土地の権利が一体で扱われる
- 建物のみ、土地のみの分離処分原則禁止（分離処分禁止の原則）
- 規約敷地（建物に近接する附属施設の土地）も登記対象
登記申請の原則
- 共同申請の原則：権利に関する登記は登記権利者と登記義務者が共同申請
- 単独申請の例外：相続登記・判決による登記等は単独申請可能
- 相続登記の義務化：2024年4月施行。相続により所有権を取得した場合、3年以内に申請義務
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。最新の法令改正や試験制度の変更については必ず公式情報をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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